حقوق والتزامات الملاك على المال الشائع والمفرز في القانون

 تقوم ملكية العلو والسفل على أساس أن لكل مالك يملك طابقاً علواً أو سفلاً ملكية خالصة أرضاً وسقفاً وجدراناً وأبواب ونوافذ فمالك العلو أو السفل يملكهُ بجميه أجزاءه حتى الأجزاء المعدة للأستعمال المشترك م لم يقم دليل على خلاف ذلك ، وللمالك أن يستعمله بنفسه أو يستغله بتأجيره ولهُ أن يتصرف فيه بيع أو هبه أو رهن أو وصية دون أن يتوقف ذلك على أذن أو أجازة من الملاك الآخرين ولهُ أن يجري في ملكه ما شاء من تعديل أو تحسين ويتحمل وحدة النفقات ، فحق كل مالك هو حق الملكية التامة المفرزة ، ولكن ، يتعلق بها حق الغير ذلك أن الوضع الخاص يرتبط ما بين العلو والسفل ، فيجعل أحدهما يتأثر بما يجري في الآخر ، فيقتضي فرض قيود و التزامات على ملكية صاحب العلو وصاحب السفل لصالح الآخر . 

حقوق صاحب العلو وصاحب السفل : أن هذهِ الحقوق تعد من حقوق الملكية التامة المفرزة فمن يملك السفل يملك أرضه وسقفه وجميع أجزاءه وله الحق في العلو الذي يستره من الشمس ويقيه من المطر و لصاحب العلو حق القرار كان السفل والأستقرار عليه ولهُ حق الأرتفاع والعلو والبناء بما يتحملهُ السفل .

1- إذا هدم صاحب السفل سفله تعدياً يجب عليه تجديد بناءه ويجبر على ذلك وفي هذهِ الحالة يكون لصاحب العلو أن ينذر صاحب السفل أن يجدد البناء ، فإن أمتنع عن ذلك كان له حق مراجعة المحكمة لإجباره على ذلك ( م 1084 من ق م ع ) .

2- على صاحب السفل ترميم السفل وصيانته ، فإذا أنهدم السفل أو أحتاج إلى ترميم فعلى صاحبه بناءه أو ترميمه و إلا كان لصاحب العلو ذلك بأذن صاحب السفل ، فإذا لم يأذن ، فبأذن المحكمة ويكون لهُ الرجوع عليه بما أنفقهُ بالقدر المعروف ، أما إذا عمّرهُ بدون أذن فليس لهُ الرجوع إلا بالأقل من قيمة البناء وقت إعماره أو وقت الرجوع كما لصاحب العلو أن يمنح صاحب السفل من الأمتناع حتى يأخذ حقه .

3- ليس لصاحب السفل أن يحدث فيه ما يضر بالعلو إلا أنهُ إذا أنهدم السفل وأعادهُ صاحبه جاز لهُ أن يزيد في إرتفاعه بشرط عدم الإضرار بصاحب العلو ( م 1086 من ق م ع ) .

4- ليس لصاحب العلو أن يبني في علوه بناءاً جديداً غير البناء الذي كان موجود وقت الشيوع ، كما و ليس لهُ أن يزيد في إرتفاعه بدون أذن صاحب السفل إلا إذا لم يكن هناك ضرر يلحق بصاحب السفل ( م 1086 من ق م ع ) .

آ – الملكية المفرزة في الطوابق والشقق : أن ملكية الطبقات تشمل على ملكية مفرزة هي الطبقات والشقق المختلفة التي يحتويها البناء أو الدار والتي يملكها على وجه الاستقلال ملاك متعددون ، هذا ما نصت عليه المادة /191 ف 2 من قانون التسجيل العقاري ، بقولها : ( ملكيات مستقلة للطوابق أو الشقق بأسم جميع الشركاء عند الإفراز أو بأسم المتقاسمين عند القسمة ) .

وتشمل الطبقة أو الشقة ما تحتويه مما هو معد لأستعمال المالك الخاص ، فتشمل ؛ ما يوجد داخلها من أنابيب الماء وأسلاك الكهرباء والأدوات الصحية وأبواب الشقق ونوافذها ، وحيث أن كل مالك يملك على وجه الاستقلال طابق أو شقة ، فأن لهُ في هذهِ الحدود ما للمالك في الملكية التامة من حقوق ولهُ أن يتصرف به بجميع التصرفات مع مراعاة القيود القانونية على الملكية العقارية والقيود الناشئة عن حالة الجوار والالتزامات للجوار في ملكية الطبقات أهمية خاصة نظراً للطابع الخاص الذي يتميز به هذا النوع من الملكية فالأجزاء المفرزة في البناء متعدد الطبقات ما هي إلا أجزاء من بناء واحد ولهذا لا يجوز لأي مالك أن يقوم بأي عمل من شأنه أن يوهن البناء أو يضعف من متانته أو يؤدي إلى تشويه مظهره .

ب – الملكية الشائعة في الأجزاء المشتركة : تشمل ملكية الطبقات كذلك على ملكية شائعة شيوعاً إجبارياً في الأرض التي أقيم عليها البناء وفي أجزاء البناء المعدة للأستعمال المشترك وقد بينت المادة / 292 ف1 : (ملكية شائعة بين المالكين في ارض العمارة والاجزاء والمرافق المعدة للاستعمال العام في العمارة. ) فتشمل الأجزاء المشتركة ، أرض البناء وأجزاءها المعدة للأستعمال المشترك كالأسس والجدران والأسطح والممرات والسلم والمصاعد وأنابيب النور والمياة والحديقة المشتركة وأجهزة التدفئة والتبريد وكل ما كان معد للأستعمال المشترك ، وأن الملكية المفرزة لكل مالك تقتصر على ما في داخل الطبقة أو الشقة من حوائط ثانوية وأدوات مثبته وما يكسو الأرضية من أخشاب أو غير ذلك ، أما الجدران الرئيسية وقواعد الأرضية والسقوف والأرض التي يقوم عليها البناء وأجزاء البناء الأخرى المعدة للأستعمال المشترك فمملوكة لجميع الشركاء ما لم يوجد في سندات المالك ما يخالف ذلك .

أن الأجزاء المشتركة التي نصت عليها المادة / 292 ف1 من قانون التسجيل العقاري ، تعد مملوكة ملكية شائعة لجميع ملاك الطبقات والشقق والقاعدة المقررة هنا هي أن حق الملاك في هذهِ الأجزاء هو حق الشريك في الشيوع الإجباري الدائم الذي لا يقبل القسمة وحصة كل مالك في هذهِ الأجزاء تكون بنسبة قيمة الجزء المفرز الذي يملكهُ في العمارة وليس لهُ أن يتصرف في هذهِ الحصة تصرفاً مستقلاً عن التصرف في الجزء المفرز الذي يملكهُ لوجود علاقة تبعية بينهما ، يجوز لكل مالك أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أُعدت لهُ على أن لا يتعارض استعماله لحقه مع حقوق الملاك الآخرين ،وأن لا يلحق هذا الاستعمال ضرراً بالدار وعلى ذلك يكون لكل مالك الدخول من المدخل المشترك ومن باب العمارة وفي أي وقت ولهُ أن يستعمل السُلم المشترك ، ويحق للشركاء منع أحد الملاك للأجزاء المشتركة إذا استعملها وسبب ضرراً أو استعملها في غير ما أُعدت لهُ .

 من حيث حفظها وصيانتها وترميمها فكلهم يساهمون في التكاليف كلا حسب نسبة قيمة الجزء الذي لهُ في الدار ما لم يوجد إتفاق يقضي بغير ذلك ويستطيع المالك التخلص من هذهِ التكاليف إذا تخلى عن نصيبه في هذهِ الأجزاء ونصيبه المفرز معاً أي طابق أو شقة .

 أما بشأن التعديل في الأجزاء المشتركة ، فيجب أن يتم بموافقة جميع الملاك وإذا أستقل أحد الملاك في التعديل فيكون على نفقته الخاصة على أن لا يضر بالملاك الآخرين .