بحث الحجز التحفظي القضائي على منقولات ومحاصيل المستأجر (الحجز الإيجاري)

حرصاً من المشرع على تقوية ضمان المؤجر في الحصول على حقه فإنه لم يكتف بمنحه امتيازاً على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة المقررة بالقانون المدني بل منحه حق تتبعها إذا نقلت دون علمه من العين المؤجرة خلال عشرين يوماً من تاريخ نقلها().

ولم يتوقف الأمر إلى هذا الحد بل تناول النص السابق قاعدة قانونية إجرائية مفادها تقرير حق المؤجر في توقيع الحجز التحفظي على منقولات وثمار ومحاصيل المستأجر ضماناً لحق الامتياز المقرر للمؤجر وذلك على اعتبار أن الحجز التحفظي كما سبقت الإشارة إليه وسيلة للمحافظة على الضمان العام للدائن والحجز التحفظي هنا ضمانة إجرائية للضمانة الموضوعية المتمثلة في حق الامتياز().

لذا يلزم لإعمال الحكم المذكور توافر الشروط التالية:

ويستوي أن يكون مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو مؤجراً من الباطن أو مجرد واضع اليد عليه() ، كما يجب أن تتوافر صفة المؤجر لحظة البدء في إجراءات الحجز التحفظي حتى لو فقد هذه الصفة أثناء سير إجراءات الحجز()، ويشترط أن يكون عقد الإيجار صحيحاً ونافذا().

لإجراء الحجز التحفظي الإ يجاري يجب أن يكون المحجوز عليه مستأجرا أصليا أو من الباطن للعقار .و لذا فإنه لا يجوز توقيع الحجز التحفظي على غاصب العقار الذي لا تربطه بمالكه أو صاحب الحق في الانتفاع به رابطة المستأجر بالمؤجر() ومما ينبغي التنويه إليه أن توجيه الإجراءات إلى المستأجر من الباطن ينتج حجزين في وقت واحد أحدهما على منقولاته الموجودة في العين المؤجرة ، والثاني على ما تحت يده من الأجرة ، غير أنه يجب التفرقة هنا بين وضعين:

الوضع الأول: أن يكون المستأجر الأصلي له الحق في التأجير من الباطن سواء في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق . فهنا يصح للمستأجر من الباطن أن يطلب رفع الحجز التحفظي على المنقولات المملوكة له مع بقاء الحجز تحت يده على الأجرة، ولا يثبت الامتياز الذي للمؤجر إلا على المبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن.

الوضع الثاني: أن لا يكون للمستأجر الأصلي الحق في التأجير من الباطن في هذه الحالة يجوز للمؤجر الأصلي أن يوقع الحجز التحفظي على منقولات المستأجر من الباطن والموجودة بالعين المؤجرة وذلك ضماناً لجميع حقوقه في ذمة المستأجر الأصلي الناشئة عن عقد الإيجار().

و يستوي أن يكون بناءاًً أو أرضاً زراعية أو غير زراعية ، ومن ثم لا يجوز توقيع الحجز التحفظي إذا كان المال المؤجر منقولا().

تنص الفقرة (3) من المادة (2222) من قانون المرافعات الكويتي على أنه "لمؤجر العقار أن يوقع الحجز التحفظي ضماناً لحق الامتياز المقرر له قانوناً" وهي الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار التي يتضمنها امتياز المؤجر المقرر له بأحكام القانون المدني على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز أو محصول زراعي . كما أن امتياز المؤجر يتضمن أجرة المباني والأراضي الزراعية وكذلك يشمل كل حق للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار كالتعويض الذي يترتب على إخلال المستأجر بشرط من شروط العقد"().

وبما أنه يجب أن يكون الدين المحجوز من أجله حال الأداء فلا يجوز الحجز التحفظي وفاء لأجرة لم تستحق بعد والعبرة في كون الأجرة مستحقة الدفع هي بوقت طلب الحجز().

يكون محلا للحجز التحفظي المنقولات والثمار والمحصولات الموجودة بالعين المؤجرة شريطة أن تكون مما يجوز الحجز عليها ولولم تكن مملوكة للمدين، كما لو كانت مملوكه للزوجة أو للغير شريطة أن لا يعلم المؤجر وقت وضعها أنها مملوكة للغير. فإذا ثبت أن المؤجر كان يعلم ان الأشياء مملوكه للغير ، كما إذا كان أخطر بذلك عند وضعها في العين المؤجرة أو كان هذا العلم مستفاداً من القرائن ، كما إذا كانت العين المؤجرة فندقاً أو صالة معدة للبيع بالمزاد ، فإن هذا يفيد علم المؤجر أن أمتعة النزلاء في الفندق والأشياء المعروضة في المزاد ليست مملوكة للمستأجر فلا يجوز الحجز عليها().

وامتياز مؤجر العقار على المنقولات الموجودة بالعين المستأجرة لا يتوقف على حال وجودها بالعين المؤجرة ، بل نظم له المشرع حق تتبعها وتوقيع حجزها استحقاقياً عليها خلال عشرين يوماً من تاريخ نقلها ( المادة 387/2 مرافعات يمني) وثلاثين يوماً من تاريخ نقلها المادة (222/3 مرافعات كويتي) .

ولا يمنع من الحجز على المنقولات التي كانت في العين المؤجرة ثم نقلت منها أن يكون قد ترتب عليها حق للغير ولو كان حسن النية إذا كان لم يبقى في العين أموال كافية لضمان حقوق المؤجر المضمونة بحق الامتياز().

وعليه فإنه يشترط لتوقيع الحجز التحفظي الاستحقاقي في هذه الحالة:

لمزيد من التفصيل : انظر علي القليسي/ الحجز التحفظي القضائي في قانون المرافعات اليمني دراسة مقارنة / رسالة مطبوعة /دار الجامعة الحديثة /2009م