الشيوع الاجباري واحكام الحائط المشترك - الحقوق العينية

الشيوع الإجباري : وهو الشيوع المؤبد الذي أشارت إليه المادة 1081 من ق م ع ، والشيوع لا يكون إجبارياً مؤبداً إلا بناءاً على الغرض الذي أعدَ لهُ المال المشاعر ، والشيوع الإجباري ، أما أن يكون بصفة أصلية أو تبعية ، ويختلف الشيوع الإجباري عن الشيوع العادي من ناحية الغرض الذي أعدَ له الشيء الشائع ، فإذا كان الغرض دائمياً كان الشيوع إجبارياً .

الشيوع الإجباري الأصلي : يتحقق هذا الشيوع بالنسبة للأشياء التي تخصص ، وتكون مستقلة لخدمة أو أستعمال جماعة من الأفراد بصورة دائمة كمدافن الأسرة ووثائقها وصورها .

الشيوع الإجباري التبعي : ويقوم إذا كان المال المشاع عبارة عن أموال غير منقولة مخصصة لأستعمال أموال أخرى غير منقولة مملوكة لملاك مختلفين ومتمزة بعضها عن بعض ومن أمثلتها ؛ الطرق المشتركة و الممرات والسواقي وكذلك الحائط المشترك.

أن هذا النوع من الشيوع هو الأكثر أهمية من الناحية العملية ، وقد نظمَ المشرّع حالتين من حالات الشيوع الإجباري التبعي :

1- الحائط المشترك 2- الطريق الخاص المشترك 

للمقارنة بين الشيوع العادي والشيوع الإجباري ، يمكن أن تكون :

1- القسمة في الشيوع العادي ممكنة دائما ، أما في الشيوع الإجباري فليس للشركاء طلب القسمة .

2- حصة الشريك في الشيوع العادي يجوز للشريك التصرف فيها والتنازل عنها وتقرير الحقوق العينية عليها ، أما الشيوع الإجباري فلا يجوز التصرف فيها أو تقرير حق من الحقوق العينية عليها أو حجزها .

3- حقوق الشركاء في الشيوع الإجباري أوسع من حقوق الشركاء في الشيوع العادي ، فقد جعل القانون حق لكل شريك في الشيوع الإجباري الحق في أستعمال الشيء الشائع على نحو لا يتعارض مع الغرض الذي أعدَ لهُ ولا يضر بالشركاء .

4- يجوز لكل شريك في الشيوع الإجباري إتخاذ الوسائل اللازمة للمحافظة على الشيء المشترك ولو بدون أذن بقية الشركاء ، كما في الشيوع العادي ولهُ أيضاً ، أن يحدد المال المشترك وأن يصلحهُ .

5- أن نفقات تجديد المال المشترك ( الشيء الشائع) ، فيقاس حسب تقدير المشرّع العراقي على نفس نفقات حفظ المال الشائع عادياً أي أن الشريك يرجع على سائر الشركاء كلاً بقدر حصته ، وهذهِ تطبق بالنسبة لنفقات الحائط المشترك ، أما القاعدة الأخرى لتحمل النفقات هي الأشتراك في تحمل النفقات بنسبة قيمة ملكية الشركاء من ملكيات مفرزة والتي أعدَ الشيء الشائع لخدمتها .

الحائط المشترك : هو الحائط الفاصل بين عقارين ويملكهُ صاحباهما على وجه الشيوع وينشأ الحائط مشتركاً إذا أقامهُ الجاران بين عقاريهما بالأتفاق أو كان أحدهما قد أقامهُ ثم شارك الآخر فيه .

وقد أقام القانون في المادة/ 1019 قرينة على الإشتراك في ملكية الحائط بالنص : (الحائط الذي يكون وقت انشائه فاصلاً بين بنائين يعد مشتركاً حتى مفرقهما، ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك. ) يشترط هذا النص لقيام قرينة وجود شرطين متحققين :

الشرط الأول : أن يكون الحائط فاصلا بين بنائين فلا يفترض الاشتراك في ملكية الحائط ، إذا كان يفصل بين أرضين غير مبنيين أو بين بناء وأرض غير مبنية سواء كانت فارغة أو مزروعة .

الشرط الثاني : أن يكون الحائط فاصل بين البنائين من وقت إنشاءه ، فلا يفترض الاشتراك في ملكيته إذا أثبت أحد المالكين ، أنهُ قد بنى ملكهُ ثم بنى بعد ذلك المالك الآخر مستتراً ببناء الأول .

فإذا تحقق الشرطان كانت القرينة على أن الحائط المشترك هو مشترك بين مالكي البنائيين حتى مفرق البنائيين ، و لما كانت هذهِ القرينة بسيطة فلكل واحد من أصحاب البنائيين إثبات العكس وعند إثبات العكس للقرينة يكون الشيوع في الحائط جبرياً .

1- استعمال الحائط المشترك : لكل شريك في الحائط المشترك أن يستعملهُ ، ولكن ، بشرط إلا يجاوز كل منهما ما يتحملهُ الحائط وعليه ، فمثلاً للشريك أن يضع الأخشاب على الحائط مع مراعاته أن لشريكه أيضاً ، هذا الحق فلا يضع عليه من الأخشاب مثلا ، إلا بمقدار نصف ما يتحملهُ الحائط حتى يفسح المجال لشريكه الآخر أن يستعمل حقه وليس زيادة في وضع الأخشاب دون أذن الشريك الآخر حسب المادة / 1087 من ق م ع .

2- نفقات الصيانة والإصلاح : أن نفقات إصلاح الحائط المشترك وهدمه وأعادة بناءه على الشريكين مناصفة ، وإذا خيفَ من سقوط الحائط المشترك وأراد أحد الشريكيين هدمه ورفض الآخر فإن الرافض يجبر على الهدم ونفس الحكم في حالة إعادة بناءه ويجوز لشريكه بأذن من المحكمة أن يعيد بناءه وأن يرجع بنصيب من النفقات على الشريك ، م 1088 من ق م ع .

3- تعلية الحائط المشترك : ليس لأحد في الحائط المشترك أن يتصرف فيه بتعلية أو زيادة في البناء دون أخذ أذن الآخر إلا أنهُ إذا كان لأحدهما مصلحة جديه في تعليه الحائط فلهُ ذلك بشرط أن لا يلحق بشريكه ضرراً بالغاً وفي هذهِ الحالة عليه وحده نفقات التعلية وصيانة الجزء المعلن ، وقد فرق المشرّع بين حالتين في حق التعلية :

• 
  
• آ- حالة إذا ما كان الحائط المشترك صالحاً لتحمل التعلية .
• ب- حالة إذا أعيد بناء الحائط المشترك من جديد .

الحائط الفاصل غير المشترك : يمكن تلخيص احكام هذا الحائط الفاصل بين بنائيين على الوجه التالي :

1- ليس للجار أن يجبر جاره على تحويط ملكهُ ، فليس للجار أن يجبر جلره على تحويط ملكه أو تسويره ، فالمالك حر في تحويط ملكه أو عدم تحويطه ومن يريد من الجارين ذلك ، فلهُ أن يفعل ولكن دون أن يجبر جاره على المساهمة في ذلك ، فإذا بنى حائطاً بينه وبين جاره بناه على نفقته وعليه وحده أن يقوم بصيانته .

2- ليس للجار أن يطلب الاشتراك في حائط جاره ، فكما لا يجوز للجار أن يجبر جلره على المساهمة في الحائط الفاصل الذي أقامهُ على نفقته ، كذلك لا يجوز لهُ أن يجبر الجار الذي أقام الحائط على الأشتراك معهُ في هذا الحائط أو في الأرض التي أقام عليها الحائط ولو عرض عليه أن يدفع نصف النفقات أو حتى كلها .

وقد أستثنت المادة 1092 ف 2 : (ومع ذلك ليس لمالك الحائط ان يهدمه مختاراً دون عذر قوي ان كان هذا يضر الجار الذي يستتر ملكه بالحائط.) فعليه لا يتم الهدم إلا بعذر قوي ، مثل؛ إذا أراد هدم منزله لأعادة بناءه فمن حقه هدمه ولو كان جاره مستتراً به ، ويجب أن يعود هدم الحائط بضرر محسوس على الجار كأن ينكشف ملكه من أحدى جهاته الأربعة بحيث لم يعد بأستطاعته صون كرامة منزله .

الطريق الخاص المشترك : هو الطريق الذي يملكهُ أو يُملّك حق المرور فيه أصحابه والذي يخصص لخدمة العقارات التي تقع فيه ، ويمكن تلخيص احكام الطريق الخاص بما يلي :

1- ليس لأحد الشركاء في الطريق الخاص المشترك أن يحدث فيه شيئاً سواء كان ممراً أو غير مضر ما لم يأذن باقي الشركاء ( م1093 من ق م ع ) ، لكن للشركاء إجراء ما يعتبر من الأمور المتعلقة بالسكنى كالمرور فيه وليس لهم حق الحفر أو بناء جسر دون إستئذان باقي الشركاء .

2- ملكية الطريق الخاص المشترك ، ملكية خاصة بالشركاء ، فليس لغيرهم حق المرور ، لكن، يجوز للمارين في الأحوال غير العادية المرور فيه ( م 1097من ق م ع ) .

3- أن حق الشريك في المرور بالطريق الخاص المشترك لا يقبل السقوط أو التنازل ، فعليه لو سدَ الشريك بابه المفتوح على الطريق فأن حقه لا يسقط بل يكون لهُ ولخلفه أن يعيد فتح الباب على الطريق مجدداً وحسب م 1094 من ق م ع .

4- نفقات تعمير الطريق الخاص المشترك تكون على جميع الشركاء ، حددت م 1095 من ق م ع بقولها : (تعمير الطريق الخاص على الشركاء فيه، على ان يشارك سائر الشركاء صاحب الدار التي في مدخل الطريق في نفقات التعمير التي تعود الى حصته وهو لا يشارك احداً منهم وهكذا حتى ينفر صاحب الدار التي في منتهي الطريق بنفقات التعمير التي تعود الى حصته بعد ان يشترك مع سائر الشركاء في نفقات التعمير التي تعود الى حصصهم. ) .

ملكية العلو والسفل ( ملكية الطبقات والشقق) : أن القانون المدني العراقي قد أخذ بنظام ملكية العلو والسفل من الفقه الإسلامي ، وأخذ بنظام الطوابق والشقق من القانون الفرنسي .

ويقوم هذا النوع من الملكية على أساس من ملكية مفرزة وهي ملكية الطبقات ( العلو والسفل) التي يشتمل عليها البناء أو الدار وملكية شائعة في الأجزاء المعدة للأستعمال المشترك إذا تبين من سندات الملك ذلك .