ملاحظة قانون الاراضي والحقوق العينية الفلسطيني

للأستاذ المحامي عدي عماد عبيدات 

اسباب كسب حق التصرف: 

١١-اذن الدولة وهو الاذن الذي يحصل عليه الشخص من الدولة على حق التصرف بالاموال التي تملكها وتحت شروطها وقوانينها ولا يكون نافذاً الا اذا تم تسجيله في دائرة تسجيل الاراضي

٢-الإفراغ:وهو النزول او التنازل عن حق التصرف للغير بعوض او بدون عوض شريطة تسجيله في دائرة تسجيل الاراضي اذا كان مشمول باعمال التسوية بعد انتهائها

اما اذا كانت الارض التي حصل عليها الافراغ غير مشمولة باعمال التسوية فالافراغ يقع صحيحاً حتى لو لم يتم تسجيله(مهم جداً) بيد انه لا ينفذ الا اذا مضت عشر سنوات على تصرف المشتري الفعلي بالارض

٣-الأولوية:تقابل الاولوية في حق التصرف حق الشفعة في حق الملكية

حيث تسري على حق الاولوية الاحكام التي تسري على حق الشفعة ١١٧٠ احكام عدلية

واصحاب حق الاولوية هم ثلاثة:

١-الشريك على الشيوع في حق التصرف 

٢٢-الخليط وهو من له عقار يشترك مع حق التصرف المفرغ كحق الشرب الخاص وحق الطريق الخاص.

٣-المحتاج من اهل القرية التي تقع في نطاقها الارض .

٤-الانتقال:يعتبر حق الانتقال في حق التصرف(اميريا) كمثل حق الميراث في الحقوق الاخرى

كيفما ينتقل الارث للوارث في حق الملكية

ينتقل حق التصرف في الاراضي الاميرية للمتصرف حسب قانون الاراضي الاميرية.

لمن تغيب عن محاضرة الاستاذ قصي عواد فيما يتعلق بالاراضي حبيت اقدملكم تلخيصي عن هالموضوع للامتحان

تحياتي

الشيوع:

يعرف الشيوع وهو تملك شخصين او اكثر شيئاً بأحد اسباب التملك دون ان تفرز حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع ١٠٣٠ مجلة احكام عدلية.

ويرمز للحصص الشائعة بين ملاك الشيوع برمز معين او نسب حسابية نصف ثلث وربع وغير ذلك والاصل ان هذه الحصص تكون متساوية ما لم يقم الدليل على غير ذلك.

مصادر الملكية الشائعة:

١-العقد

٢-الوصية

٣-الميراث

٤-الحيازة وغيرها

ولكن اكثر المصادر انتشاراً ونشراً للملك الشائع هو الميراث بطبيعة الحال 

حقوق والتزامات الشركاء على الشيوع:

اولاً:

١-حق الشريك المشتاع في استعمال الشيء

٢-حق الشريك المشتاع في ادارة المال الشائع

٣-حق الشريك المشتاع في حفظ المال الشائع

٤-التزام الشريك المشتاع بنفقات المال وحفظه(المال الشائع)

٥-حق الشريك المشتاع في التصرف في حصته الشائعة.

انقضاء الشيوع بالقسمة:

القسمة هي اخراج المالك من الملك الشائع الى الملك المستقل خاص به وذلك عن طريق قسمة المال عينا او قسمة التصفية

الاستثناءات التي يحرم فيها الشريك المشتاع من قسمة المال الشائع بشكل دائم او مؤقت:

١-البقاء بالشيوع بموجب الاتفاق

٢-البقاء في الشيوع بحكم القانون 

٣-البقاء في الشيوع بسبب الغرض الذي اعد له المال الشائع

انواع القسمة ذكر:

١-القسمة الرضائية

٢-القسمة القضائية

صور الملكية الشائعة

١-ملكية الاسرة مثال

٢-الشيوع الاجباري مثال

هذا ما يتعلق بالشيوع

تلخيصي الخاص

#عدي_عبيدات

تحياتي وبالتوفيق

انتقال ملكية العقارات:

لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الا بالتسجيل فاي اتفاق ببيع ارض او عقار مثلا يقع خارج دائرة التسجيل المخصصة لكل غرض كسبب ناقل للملكية حسب القانون يعتبر عقد خارخي لا يرتب اثر قانوني.

وهو باطل بحكم القانون (ولا يكون ناقلاً للملكية)

حق الشفعة:

تعريف: يراد بالشفعة لغة وهو الضم او الزيادة

وهو حق تملك المبيع ولو جبراً على المشتري بما قام عليه من ثمن ونفقات.

خصائص حق الشفعة:

١-انه حق استثنائي:

يعتبر حق الشفعة حقاً استثنائيا لانه يحرم المالك من التصرف في حقه للشخص الدي يريد ويحرم المشتري المالك من ملكه جبراً لمصلحة حماها القانون للشفيع خوفا من تعريض الشفيع للضرر.

٢-ان الشفعة حق غير قابل للتجزئة:

حيث انه لا يجوز للشفيع ان يطلب تملك بعض الشيء ويترك بعضه الا في حالة استثنائية واحدة وهي حالة تعدد المشترون واتحاد البائع في نفسه.

والعكس غير صحيح فلو تعدد الشفعاء واتحد المشتري والبائع واحد لا يجوز لانه اذا اسقط بعض الشفعاء حقهم وبقي البقية تم تجزئة حق الشفعة بطريقة اخرى...

٣-انه حق غير قابل للتنازل عنه للغير ولكنه يقبل الاسقاط

يسقط الحق عن طريق الشفيع صراحة او ضمناً ولكن لا يجوز للشفيع ان يتنازل عن حق الشفعة للغير لسببين

اتصال الحق بالشفيع نفسه

وتبعية الحق للعقار المشفوع به وبذلك لو تترك عنها للغير(تنازل عنه) سقط الحق دون ان يستفيد الغير منه

٤-انه حق قابل للارث:

حيث انه اذا توفي الشفيع ينتقل حق الشفعة لورثته

سواء ابدى الاخير برغبته باخذ الحق او لا(الشفيع المتوفى)

شروط الشفعة:

١-الشروط المتعلقة بالشفيع

١-ان يتوافر سبب من اسباب الشفعة(بالشفيع)

وهي

١-الشريك في نفس المبيع وهو من يملك حصة شائعة في المبيع

٢-الخليط في الحق المبيع وهو من له حق ارتفاق يتعلق بالمبيع

٣-الجار الملاصق وهو من كان ملكه الذي يشفع به ملاصقا للعقار المبيع.

ثانيا:ان يكون الشفيع مالكا للعقار المشفوع به عند بيع العقار المشفوع 

ثالثا:الا يكون الشفيع ممنوعاً من شراء العقار المبيع

٢-الشروط المتعلقة بالتصرف(الوارد)على المشفوع:

يمكن ان يكون التصرف بحق الشفعة بيعاً او هبة مقابل عوض معلوم( او ثمن مسمى) شريطة تسجيل هذا البيع في دائرة التسجيل في الاراضي التي تكون مشمولة باعمال التسوية والا وقع العقد باطلاً.

والشفعة تمنع في بعض البيوع:

١-البيع بالمزاد العلني بواسطة القانون الادارة او القضاء.

٢٢-البيع بين الاصول والفروع او الزوجين او الاقارب حتى الدرجة الرابعة والاصهار حتى الدرجة الثانية

٣-اذا بيع العقار ليجعل محل عبادة او يلحق بمحل عبادة(جامع مثلاً)

مهم:لا تنتقل الشفعة عن طريق هبة بلا عوض او وصية او صدقة كذلك لا شفعة فيما تجري قسمته من عقارات

ثالثاً:الشروط المتعلقة بالمشفوع فيه

يجب ان يكون المبيع عقاراً مملوكاً(ملك) غير منقول

ولا شفعة في الاموال التالية:

١-الاموال المنقولة

٢-الاراضي الاميرية

٣-البناء والشجر المبيع بغير الارض القائم عليها وعلى الاراضي الاميرية

٤-عقارات الاموال العامة والعقارات الخاصة للدولة

٥-الوقف

رابعاً:

الشروط المتعلقة بالمشتري(المشفوع منه)

وهو ان لا يكون شفيعاً اعلى من الشفيع طالب الشفعة.

مهم

اجراءات الشفعة وكيفية تقديم الدعوى:

١-رفع دعوى الشفعة:

ترفع الدعوى خلال ٣٠٠ يوم من تاريخ العلم بالحق بالستجيل بدون عذر سرعي و ستة اشهر من تاريخ التسجيل بشكل عام. وترفع امام المحكمة المختصة حسب القيمة ولكن غالباً هي عقارات واموال غير منقولة تزيد عن ١٠ الاف دينار فهي بداية(عثمان التكروري) 

دعوى الشفعة على من تقام؟

تقام دعوى الشفعة على المشتري بالدرجة الاولى لانه هو الذي سينتقل الحق اليه ولا حاجة لحضور البائع ولو تعدد المشترون تقام عليهم جميعاً وحق اقامتها على البائع ايضا كلاهما 

٢-ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية به

يجب على الشفيع ان يودع القمن لكي يتملك المشفوع لدى المحكمة المختصة او كفالة مصرفية به.

اثار الشفعة:

١-تملك الشفيع للمشفوع

وعليه يترتب على وجود عقد جديد بين الشفيع والمشتري ما يلي:

١-ان الشفيع يصبح مشترياً والمشتري يصبح بائعاً وعقدهم عقد بيع

٢٢-ملكية الشفعة لا تنتقل بالتراضي ولكن تنتقل بالتسجيل في دائرة التسجيل (الاراضي) وتبعة الهلاك من تاريخ التسجيل.

٢-دفع الثمن والنفقات

يجب على الشفيع دفع ثمن الشيء المشفوع فيه حتى يتملكه ونفقات المشتري عليه ايضاً

٣-حكم تصرفات المشتري بالمشفوع.

١-التصرفات المادية:

اذا قام المشتري قبل الدعوى بزيادة على الشيء المشفوع فيه حيث بنى وغرس ورمم وعمر ودفع مبالغ عليه فللشفيع خيارين هنا ١-اما ان يترك الشفعة

٢-او ان يقبل بكل ما حدث مع دفع الفرق كامل للمشتري

ولو حدثت الزيادة المادية كتصرفات بعد الدعوى فاما ان يترك الشفيع الشفعة او يطلب ازالة ما احدثه المشتري من تصرفات على الشيء المشفوع منه. 

٢-التصرفات القانونية:

وعليه يحق للشفيع ان ينقض جميع التصرفات التي يقوم بها المشتري حتى لو وقف العقار المشفوع او جعله محل عبادة مثلاً ولا يسري في حقه اي رهن رسمي او اي حق امتياز اذا قد تم بعد دعوى الشفعة.

#أراضي #شفعة #أولوية

هام جدا

حق الشفعة و حق الأولوية واهم ما يميزهما:

أن حق الشفعة يثبت في الأراضي الملك أما حق الأولوية فيثبت في الأراضي الأميرية ، وحق الشفعة يكون بما قام على المشتري من الثمن والنفقات والمقصود بالثمن هنا الثمن المسمى في عقد البيع ما لم يطعن بصوريته أما في الأولوية فيكون ببدل المثل عند الطلب أي بما يساوي ثمنها ، وارغب في هذا المقال أن أركز على مسالة نوع الأرض التي ترد في سند تسجيل الأموال غير المنقولة واختلاف التطبيق القضائي فيما يتعلق بهذه المسالة .

من المعروف إن أهم البينات الواجب تقديمها في دعوى الشفعة والأولوية هي سند التسجيل ومخطط الأراضي والمساحة ومخطط الموقع والترسيم وصورة مصدقة عن عقد البيع الذي جرى بموجبه فراغ الحصص المشفوع فيها ووصول مقبوضات تشعر بإيداع الثمن المسمى في صندوق المحكمة أو تقديم كفالة أو شيك مصدق بقيمة الحصص المذكورة في عقد البيع أو إيداع المبلغ المقدر من رئيس المحكمة وقد يُطلب الكشف والخبرة في حال دعوى الأولوية لتقدير ثمن المثل وغيرها من البينات اللازمة حسب ظروف الدعوى .

فسند التسجيل يثبت الملكية والشراكة ومقدار الحصص التي يملكها مدعي الشفعة ومخطط الأراضي يبين موقع الأرض وطبيعتها ومخطط الموقع والترسيم يبين الصفة التنظيمية للقطعة وأحكام الارتدادات حسب التنظيم الذي تتمتع به قطعة الأرض والقرارات التنظيمية المتعلقة بها والشوارع التنظيمية التي تخدمها أو تقتطع جزء منها وعقد البيع يثبت اسم البائع والمشتري ومقدار الحصص المباعة وثمنها المتفق عليه وتاريخ هذا البيع .

فما هو الحال عندما تكون قطعة الأرض داخل التنظيم وما زالت على سند التسجيل مقيدة على أنها من نوع ميري .

في التطبيقات القضائية وجد هناك خلاف بين رأيان

الرأي الأول : يعتبر أن سند التسجيل هو العبرة في تحديد نوع الأرض إن كانت ميري أو ملك لغايات التكيف القانوني للدعوى فيما إذا كانت دعوى شفعة أو دعوى أولوية .

الرأي الثاني : يعتبر أن العبرة في تحديد نوع الأرض لغايات التكييف القانوني السليم لوقائع الدعوى فيما إذا كانت دعوى شفعة أو دعوى أولوية هو مشروحات الجهة التنظيمية التي تبين نوع الأرض فيما إذا كانت ميري أو أنها أدخلت إلى التنظيم .

ورغم إن الخلاف ما زال موجودا لغاية الآن إلا انه في الواقع قد تم حسمه في الخمسينيات من القرن الماضي وبصورة لا تدع مجالا للاجتهاد فيه فلا اجتهاد في مورد النص.

لقد حُسم الخلاف بموجب قانون تحويل الأراضي من نوع الميري إلى ملك رقم (41) لسنة 1953

المنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم 1134 تاريخ 16/2/1953

فقد ورد في المادة الثالثة منه على : اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون :

1- تحول الأراضي الأميرية الواقعة ضمن المناطق البلدية من ميري إلى ملك.

22- إذا وسعت حدود أية بلدية تحول الأراضي الأميرية التي أدخلت ضمن حدود المنطقة البلدية من جراء التوسيع المذكور من ميري إلى ملك اعتباراً من تاريخ التوسيع المذكور.

33- إذا أحدثت بلدية ما تحول الأراضي الأميرية الواقعة داخل منطقة البلدية من ميري إلى ملك اعتباراً من تاريخ إحداث البلدية المذكورة.

وفقا لهذه المادة القانونية فان الأراضي الواقعة ضمن منطقة بلدية وكانت ميري قبل صدور هذا القانون تحول إلى ملك بالنص القانوني ومن تاريخ العمل بهذا القانون والأراضي التي تدخل ضمن حدود البلدية بسبب توسيع حدودها تعتبر ملكا من تاريخ التوسيع المذكور و إن القول بان القيود لم تعدل طبقا لأي قرار صادر بتحويل الأرض إلى ملك إلا بتاريخ متأخر من تاريخ صدور القرار بالتوسيع فان ذلك لا يغير من الأمر شيئا لان العبرة لما ورد بالنص القانوني وان الأرض تصبح ملك من تاريخ صدور قرار إدخالها إلى حدود البلدية وان تأخر تنفيذ هذه القيود من قبل دائرة الأراضي والمساحة أو أي دائرة مختصة بتنفيذ قرار التوسيع والتحويل من ميري إلى ملك .

كذلك فان دائرة الأراضي والمساحة هي جهة تنفيذية و ليست ذات اختصاص في تنظيم الأراضي أو تحديد نوعها وإنما صاحبة الاختصاص هي الجهة التنظيمية المتمثلة بالبلديات ومجلس التنظيم الأعلى فالعبرة بنوع الأرض وتنظيمها وليس بما هو مدون على سند التسجيل لان سند التسجيل ما هو إلا سند لإثبات الملكية وليس لإثبات التنظيم وإلا ما الداعي لاستخراج مخططات موقع تنظيمية إذا كان سند التسجيل يثبت نوع الأرض وتنظيمها ، إذا العبرة لمعرفة نوع الأرض وتنظيمها هو لمشروحات الجهة التنظيمية وليس لما هو مدون بسند التسجيل .

إن اجتهادات محكمة التمييز الأردنية اتجهت إلى تطبيق النص القانوني الوارد في المادة الثالثة من قانون تحويل الأراضي من نوع ميري إلى ملك لعام 1953 م وأكدت أن تاريخ توسيع حدود البلدية هو التاريخ المعتبر قانون لتحديد نوع الأرض بأنها ارض ملك وليس من تاريخ تحويل قيود دائرة الأراضي لان العبرة لما ورد بالنص القانوني وليس للإجراءات الإدارية لتنفيذ مضمون قرار التحويل ، فهناك الكثير من الأراضي التي أدخلت التنظيم وما زال نوع الأرض المدون على سند التسجيل نوع ميري ومن قرارات محكمة التمييز الموقرة التي أكدت على هذه المبدأ القرار رقم 2779/1999 و 1613/1999 و 305/1983 وقرار ديوان تفسير القوانين رقم 22 المنشور بعدد الجريدة الرسمية رقم 1241 تاريخ 1/10/1955 .

أ.عدي عبيدات

مما تتشكل اللجنة البدائية واللجنة الأستئنافية التي تنظر طلبات التسجيل المجدد ؟؟

اللجنة البدائية : قاضي صلح ، مدير دائرة الاراضي في المنطقة ، مندوب عن المالية 

اللجنة الاستئنافية : قاضي استئناف ، رئيس سلطة الاراضي أو من ينتدبه ، النائب العام أو احد مساعديه.

تم بحمد الله 

يتبع اراضي رقم (٢)

محامي لم شمل في اسرائيل