بحث قانوني في الرهن العقاري

قبل الأزمة وحتى الآن ، كان كثيراً من الناس يسترهنون عقارات ، بغاية السكن فيها ، لقاء بدلات رهن ، هي عبارة عن مبالغ مالية كبيرة ، حتى باتت مثل هذه العقود ، وإلى وقت قريب ، بديلاً عن عقود الإيجار ، يوم كان الإيجار من المحرمات ، أمام قسوة النصوص القانونية الناظمة له.

وكان هؤلاء المتعاقدين ، وفي أغلب الأحيان ، وفي معرض الدعاوى التي يقيمونها ، لتثبيت هذه العقود ، لا يقومون بوضع إشارة دعوى ، لمثل هذه العلاقات ، على اعتبار أن أغلب هذه العلاقات كانت تُوثق بموجب أحكام قضائية ، مع الإشارة إلى أن الرهن من الحقوق العينية التبعية ، ومن الناحية القانونية ، سماع الدعوى بخصوصه ، مما يستلزم وضع الإشارة لإشهار النزاع حول هذا الحق ، فكان المرتهن يستند إلى الحيازة وواقعة الإشغال ، وذلك لضمان استرداد بدل الرهن عند إنتهاء مدته.

وخلال هذه الأزمة ، وبسبب من الظرف الأمني نزح الكثير من الناس ، مما كانوا يشغلونه من عقارات بموجب هذه العلاقات ، متخلين عن هذه الضمانة ، وباتت المبالغ التي دفعوها لقاء هذه العلاقات بلا ضمانة ، فضلاً من أن الكثير من هذه العقارات المرهونة ، تعرضت للضرر ، وأيضاً بسبب من الظرف الأمني ، وهذا دفع الكثير من المسترهنين إلى القيام بأعمال صيانة وترميم لها ، وهم صرفوا مبالغاً كبيرة في سبيل ذلك ، كما إن تراخي الطرفين ، وبسبب من الأزمة عن إنهاء الرهن ورد البدل ، وموضوع تدني القيمة الشرائية للنقد الوطني ، ألحق الضرر بطرفي العلاقة.

وأمام ذلك هذه العلاقات أفرزت الكثير من الخلافات القضائية المنظورة أمام المحاكم ، مما يتعلق بدعاوى تثبيت وإنهاء الرهن والمطالبة برد بدل الرهن أو المطالبة بالتعويض عن تدني القوة الشرائية للعملة الوطنية ، أو المطالبة بالمبالغ التي تم صرفها على أعمال الصيانة والترميم والإصلاح للعقارات المرهونة.

وفي ذلك نقول التالي :

الرهن ووفق المادة ( ١٠٥٥ ) من القانون المدني هو عقد يضع بموجبه المدين عقاراً في يد دائنه ، أو في يد شخص آخر يتفق عليه الطرفان ، ويخول الدائن حق حبس العقار إلى أن يدفع له دينه تماماً ، وإذا لم يُدفع الدين ، فله الحق بملاحقة نزع ملكية المدين بالطرق القانونية.

والعقار المرهون وخلال مدة الرهن ووفق المادة ( ١٠٦٢ ) من القانون المدني ، يكون بإشراف حائزه ، وفي عهدة المالك وعلى مسؤوليته ، إذا أثبت المرتهن حدوث ظروف قاهرة.

وعلى المرتهن ووفق المادة ( ١٠٦٦ ) من القانون المدني أن يعتني بصيانة العقار المرهون وبإجراء التصليحات المفيدة والضرورية له ، على أن يتناول من الثمار جميع مصاريف الصيانة والتصليحات أو أن يستوفيها بالأفضلية من ثمن العقار ، وله دائماً أن يرفع هذه الالتزامات عن عاتقه بتخليه عن حق الرهن.

وعليه المرتهن ( الدائن ) مسؤول عن صيانة العقار المرهون ، وهو ملزم بإجراء الإصلاحات الضرورية والنافعة ، ومن ماله الخاص ، مالم يثبت أنها نتيجة ظروف قاهرة ، وفي هذه الحالة له أن يستوقي نفقات ذلك من ثمار العقار ، أو من ثمن العقار وبالأفضلية ، على اعتبار أن العقار بحيازته وهو ملزم بالمحافظة عليه ، مالم يثبت حدوث الظروف القاهرة.

كما هو لا يستحق أي تعويض عن تدني القوة الشرائية للنقد أو أي تعويض عن ذلك أو عن التأخر في رد بدل الرهن أو سواه ، ما دام هو ينتفع بالعقار المرهون ، ويتناول ثماره ، مقابل انتفاع الراهن ( المدين ) ببدل الرهن ، وله في أي وقت أن يتحلل من هذه الالتزامات وأن يرفعها عن عاتقه ، وذلك عن طريق تخليه عن حق الرهن.

وعليه وقبل مباشرة أي دعوى بخصوص هذه العلاقات ، عليك التمعن ملياً ، في هذه الأحكام القانونية الخاصة بالرهن ، فالرهن عقد من العقود المسماة ، وضرب القانون له أحكاماً خاصة به ، والقواعد العامة لا تُطبق عليه ، إلا في حالة عدم وجود نص خاص به.