قانون العرب قانون العرب
.
random

آخر المواضيع

random
جاري التحميل ...

دراسة حول ترميم التالف أو المفقود من عناصر السجل العقاري

دراسة حول ترميم التالف أو المفقود من عناصر السجل العقاري 

دراسة حول ترميم التالف أو المفقود من عناصر السجل العقاري
دراسة حول ترميم التالف أو المفقود من عناصر السجل العقاري 

بقلم القاضي حسين علي أحمد
مقدمة :

بسبب من الظروف الأمنية التي مرّ ويمرّ بها القطر , تعرضت بعضاً من الدوائر الرسمية لكثير من الضرر , وإن كان هذا الضرر نسبياً من حيث حجمهه , في كل دائرة من الدوائر , فهو أيضاً نسبي من حيث أهمية ما تحتويه كل دائرة من وثائق وسجلات ، ترتبط بشكل أو بأخر بحياة المواطنين , ذلك ان ما تحتويه كل دائرة من الدوائر الرسمية , من حيث الأهمية يختلف من دائرة إلى أخرى , وإن كان كله هام.

ومن هذه الدوائر دائرة السجل العقاري بحلب , فكما هو معروف هذه الدائرة تقع في منطقة السبع بحرات , وهذه المنطقة تتعرض لرشوحات من الماء الجوفية , ففي الحالة الطبيعية كانت تحتاج إلى عناية خاصة , أولاً بسبب أهمية ما تحتويه من وثائق وسجلات تُعنى بحفظ وتسجيل واحدة من أهم الملكيات , ألا وهي الملكية العقارية , التي هي ثروة من الثروات القومية , وثانية بسبب ما تتعرض له سجلات ومحفوظات هذه الدائرة , لضرر من جراء تسرب المياه الى الاقبية , هذا كان في الحالة الطبيعية , فما بالك في حالة استثنائية كالحالة التي مر ويمر بها القطر.

وبالتالي ما تعرضت له هذه الدائرة من ضرر لحق بسجلات ومحفوظات الملكية العقارية , هدد ويهدد حقوق الناس بالضياع ، وبالتالي من الواجب العمل للمحافظة على هذه السجلات والمحفوظات العقارية , والبحث عن طريقة قانونية موثوقة يمكن من خلالها حل المشكلة , وفي نفس الوقت المحافظة على الثقة والمصداقية لهذه السجلات , وذلك لتعويض ما تلف وتضرر منها.

شخصياً عندما فكرت بالبحث في هذا الموضوع ترددت كثيراً , لا خوفاً من الدراسة , ولكن بسب ما يتميز به الموضوع من خطورة وحساسية , فنظام السجل العقاري من أخطر الأنظمة , وأي بحث فيه بحاجة الى حرص وانتباه شديدين , كما إن المراجع التي بحثت في مثل هذا الموضوع نادرة جداً , فمثل هذا الأمر لم يخطر ببال واضع نظام السجل العقاري , والفقهاء الذين بحثوا في الموضوع , وعليه كان لابد من البحث الواسع المعمق , في أكثر من مرجع ومصدر وطني وعربي , للوصول الى طريقة ناجعة قد يكون فيها الحل لحالة السجلات العقارية المتضررة , عسى ان نجد الضالة التي تخدم الوطن والمواطن.

واقع الحال :

من خلال تتبع أصاب وثائق وسجلات السجل العقاري من ضرر , تبين أن ما ينوف عن اثنين وثلاثين ألف صحيفة عقارية تضررت , وهذا الضرر في بعض الصحائف كان كلياً , بحيث لم تبق أي معلومات في الصحيفة , لا عن صاحب الملك ولا عن أصحاب الحقوق , ولا عن الأوصاف المدونة في هذه الصحائف , وفي بعض الصحائف كان الضرر جزئياً , فقد تضررت بعض عناصر هذه الصحائف , والبعض الآخر ظل سليماً واضحاً.

وهذا الضرر هدد حقوق الناس بالضياع باعتبار التسجيل العقاري في سورية , يقوم على مبدأ عينية التسجيل لكل عقار , ولكل حق عيني عقاري , ولكل نزاع قد يدور حول هذا العقار , فمن يدعي حقاً عينياً عقارياً على عقار , من واجبه اشهار هذا النزاع بتسجيله في الصحيفة العقارية , لكي يعلم به الغير , وهذا الواجب مصدره الثقة المطلقة لمندرجات الصحائف العقارية , وأمام مثل هذه الحالة , باتت حقوق كثير من الملاك وأصحاب الحقوق المختلفة مهددة بالضياع , فكان لا بد من البحث عن حل كافي وافي يحافظ على حقوق جميع من ذكر.

الدراسة :

السجل العقاري دائرة رسمية , منظمة بموجب قرارات صدرت أيام الانتداب الفرنسي على القطر أهمها القرار رقم ( 188 ) لعام 1926 والقرار رقم ( 189 ) لعام 1926 وهو ما يعرف بتعين تفرعات تطبيق القرار رقم ( 188 ) لعام 1926 وبمفهوم عصري ، الثاني يعني اللائحة التنفيذية لنظام السجل العقاري , وقد طرأ على الأول تعديلات كثيرة , بداية من أيام الانتداب , ومروراً بالسلطات المحلية , وإنتهاء بالدولة الوطنية.

وفي هذا السياق تنص المادة الأولى من القرار ( 188 ) تاريخ 15 / 3 / 19266 المتضمن نظام السجل العقاري في سورية على التالي :

[ إن السجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين اوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية ، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه ، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به.

يتألف هذا السجل من دفتر الاملاك والوثائق المتممة , دفتر اليومية ، محاضر التحديد والتحرير، خرائط المساحة ، الرسوم المصورة بواسطة الطيارات ، ورسوم المسح ، والاوراق المثبتة.]

ويمكن تعريّف السجل العقاري بأنه مجموعة الوثائق التي تبين اوصاف كل عقار وتبين حالته الشرعية , وتنص على الحقوق المترتبة عليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به.

من خلال نص المادة السابقة يظهر جلياً الأهمية الكبيرة لوثائق ومكونات السجل العقاري , باعتبارها تُعنى بحفظ وتسجيل الحقوق العقارية , وبيان ما يرد عليها من حقوق ونزاعات وسواه.

وعليه اذا ما فٌقد عنصر من عناصر هذا السجل , فإن الموضوع من أخطر المواضيع , لأن هذا الفقدان يهدد بضياع حقوق الناس المدونة في السجل العقاري.

كما إنه من المعلوم أن تسجيل الملكية العقارية , له أصول خاصة , فنية وحقوقية , تقوم على مبدأ من الثقة والعلنية , ومشاركة الجوار وأصحاب الحقوق , وكل من قد يدعي حقاً على العقار , وهذا الاسلوب اشبه ما يكون باسلوب التقاضي المعروف , وإن كان فيه جانب فني اداري كبير الى حد ما.

من هذه الأهمية كان فقدان أي عنصر من عناصر السجل العقاري , يعد من الأمور الخطيرة , والتي تهدد بضياع حقوق الناس ، وبالتالي وأمام مثل هذه المشكلة , كان لابد من البحث عن حل.

على ما يبدو مثل هذا الافتراض لم يخطر على بال واضع نظام السجل العقاري , فهو لم يحتط له بتشريع خاص , ينص على الحل أو الطريقة الواجب اتباعها لتكوين أو ترميم ما يُتلف أو يُفقد من عناصر السجل العقاري.

وخلال البحث والتقصي لم أجد في التشريع السوري , ما يفيد في مثل هذه الحالة , اللهم إلا ما تحدث عنه الاستاذ المرحوم عدنان البيك , والذي كان في وقت مضى , أميناً للسجل العقاري بحلب , وذلك في مؤلفه الهام شرح نظام السجل العقاري , بالاضافة الى ما جمعه وأورده الاستاذ داود التكريتي , من نصوص قانونية , في مؤلفه النصوص العقارية.

أما في التشريع العقاري اللبناني , وهو تشريع مطابق للتشريع العقاري السوري , باعتبار الاثنين صدرا في ظل الانتداب الفرنسي على سورية ولبنان , الا أنه أكثر تطوراً ومواكبة للعصر من التشريع السوري , فقد وجدت نصوصاً قانونية , ومراسيم تشريعية ، تُعنى بمسألة فقدان وتلف عناصر السجل العقاري.

ونحن في هذه الدراسة سوف نحاول الاستفادة من التشريع اللبناني , للوصول الى حل لهذه المشكلة , وذلك عن طريق الجمع بين ما وجدته في التشريع السوري , ونصوص التشريع اللبناني.

في سورية :

الاستاذ المرحوم عدنان البيك , في مؤلفه شرح نظام السجل العقاري , تطرق الى موضوع مشابه لهذه الحالة , فهو عندما شرح الفقرة ( ج ) من المادة ( 15 ) من القرار رقم ( 189 ) لعام 1926 المتضمن تفرعات تطبيق القرار ( 188 ) لعام 1926 المتضمن قانون السجل العقاري - وهي تعني اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري - أتى على ذكر حالة تسجيل عقار ضاع محضر تحريره وتحديده.

واذا كان مثل هذه الموضوع يختلف كلياً عن موضوع الدراسة , الا أنه يمكن الاستفادة منه , في هذا المجال باعتبار الاساس القانوني للموضوعين متشابه الى حد كبير , ونحن لضرورة البحث نورد نص الفقرة ( ج ) سالف الذكر :

[ اذا سهي عن تسجيل عقار ما في السجل العقاري بسبب فقدان محضر التحديد العائد له المصدق من القاضي العقاري , وكان مذكورا في الخارطة المساحية ، فيجري قيده في السجل العقاري بناء على طلب مدعي الحق ، الذي يجب عليه ان يرفق طلبه بالمستندات المثبتة ، نوع الحق المدعى به , والعين المترتب عليه هذا الحق ودرجة شموله وقيمته وسبب شرائه ، وذلك ضمن احكام المواد ( 16 ) وما يليها من القرار (189) المؤرخ في 15 اذار 1926.]

فمن المعلوم ان السجل العقاري كدائرة تُعنى بتسجيل الملكيات العقارية والحقوق التي ترد عليها , يحتوي وثائق كثيرة ومتعددة ، تنتج من خلال عملية تسجيل العقارات , التي تستغرق وقتاً وجهداً كبيرين ( وهذه العملية معروفة فنياً بالتحديد والتحرير ) ومن هذه الوثائق نستطيع أن نذكر على سبيل المثال لا الحصر :

  • 1) دفتر الاملاك.
  • 2) الوثائق المتممة.
  • 3) دفتر اليومية.
  • 4) محاضر التحديد والتحرير.
  • 5) خرائط المساحة.
  • 6) الرسوم المصورة بواسطة الطائرات.
  • 7) رسوم المسح.
  • 8) الأوراق المثبتة.

وبالتالي اذا ما فُقد عنصر من هذه العناصر امكن الاستعانة بباقي العناصر , لاعادة تكوين هذا العنصر , وفق اجراءات كثيرة ومعقدة , نظراً لخطورة وحساسية الموضوع , والاستاذ البيك وخلال شرحه لهذا الموضوع , في كتابه شرح نظام السجل العقاري فرق بين حالتين :

1) حالة فقدان المحضر بعد تسجيله في الصحيفة العقارية : 
فهنا لا مشكلة في ذلك فالصحيفة العقارية تكون مستنداً للملكية ولا حاجة لإعادة لموضوع اعادة التكوين.

2) حالة فقدان المحضر قبل التسجيل في الصحيفة العقارية : 
فاذا فُقد المحضر وكان غير مسجل في الصحيفة العقارية فهذه مشكلة كبيرة , وقد أورد المشرع في المواد ( 16 – 17 – 18 – 19 ) من القرار رقم ( 189 ) أصول إعادة تحديد وتحرير العقار.

وفقدان محضر التحديد والتحرير لا ينعي بحال من الأحوال ضياع شخصية العقار , لأنه قبل إملاء محاضر التحديد والتحرير تكون الفرق الفنية , قد وضعت المخطط اللازم للمنظقة العقارية , وبينت حدود كل عقار , لذا تبقى الناحية الحقوقية فقط , فكيف يمكننا حل مثل هذه المشكلة الخطيرة ؟

ونحن ومن خلال الدراسة , مع الاستعانة بشرح الاستاذ البيك , يمكننا أن نجمل الخطوات التي تمر بها هذه العملية المعقدة بالخطوات التالية :

في بداية الأمر أوجب المشرع على صاحب العقار المفقود محضر التحديد العائد له , أن يتقدم بطلب خطي الى أمين السجل العقاري , مرفقاً بالمستندات التي تثبت حقه , ثم على الدوائر العقارية القيام بالاجراءات اللازمة وفق ما سنراه في المواد التالية :

المادة- 16 - قرار رئيس الحكومة رقم (189) لعام 1926 - - اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري :

يُقدم طلب التسجيل كتابة , يجب ان يشمل على التعليمات المعينة في احكام المادة ( 17 ) من قرار تحرير وتحديد الاملاك العقارية. يجب ان يصدق عليه مختار وائمة محلة الملاكين المجاورين اذا لم يحضر هؤلاء شخصيا فيجب ان تصدق امضاءاتهم في الشكل المنصوص عليه في القرار (188) بخصوص انشاء السجل العقاري.

يقوم رئيس المكتب العقاري ، على نفقة الطالب ، بتحديد العقار ورسم خارطته المؤقتة بواسطة مهندس محلف من المكتب الطبوغرافي.

تجرى هذه العلمية بحضور الطالب أو وكيله.

يُطلع رئيس المكتب العقاري بواسطة بلاغات مرسلة الى مختاري محلة الملاكين المجاورين المعينين في الطلب ، وكذلك ذوي العلاقة ، عن اليوم والساعة اللذين يجري فيهما التحديد.

يُرسل هذا البلاغ الى المختار قبل ثمانية أيام من تاريخ العملية.

يجري التحديد في اليوم والساعة المعينين حسب القواعد المفروضة في المادة (111) والمواد التي تليها من قرار تحرير وتحديد الاملاك العقارية تنظم خارطة ومحضر تحديد موقت يذكر فيها :

  • 1) يوم وساعة اجراء العملية.
  • 2) أسماء وألقاب وصفات ومحل إقامة الاشخاص الذين حضروا العملية.
  • 3) الاختلافات الموجودة والادعاءات والاعتراضات المقدمة.
  • 4) عدد التخوم وموقعها.
  • 5) المستندات التي يبزرها الفريقان.

يُختم المحضر بتوقيع المهندس والاشخاص الذين حضروا ، متداخلين أو مدعين في حق من الحقوق , اذا كانوا لا يحسنون التوقيع ، فيُذكر في المحضر أنهم يجهلون التوقيع أو أنهم يعرفونه , يُعلن المحضر والطلب على حساب الطالب بواسطة رئيس المكتب العقاري في الجريدة الرسمية وفي ثلاث جرائد في المنطقة ، وتُلصق ، عدا ذلك ، هذه المستندات مع خارطة التحديد ، على باب المكتب المعاون ، تُجدد هذه الاعلانات كل ( 15 ) يوما مرة ولمدة شهرين من تاريخ ايداع الطلب.
يُطلب من جميع المعترضين تقديم اعتراضاتهم في الشهرين اللذين يليان تاريخ هذا الايداع
تقدم الاعتراضات على الشكل المفروض من قبل الاشخاص المعينين في المادتين (20) و (21) من قرار تحرير وتحديد الاملاك العقارية. 

تجري الاعتراضات كتابة وتوقع وترسل الى رئيس المكتب العقاري اما مباشرة واما بواسطة التصريحات المذكورة اعلاه بجميع الوثائق او السندات التي يبنى عليها الطلب.

من خلال دراسة وتحليل المادة ( 15 ) من القرار رقم ( 189 ) لعام 19266 يمكن أن نحدد الخطوات اللازمة لاعادة تكوين محضر تحديد وتحرير عقار مفقود , قبل تسجيله في الصحيفة العقارية بالتالي :

1) يقوم صاحب العقار بتقديم طلب التسجيل كتابة.
2) يجب ان يشمل على التعليمات المعينة في احكام المادة ( 177 ) من قرار تحرير وتحديد الاملاك العقارية.
3) يجب ان يصدق عليه مختار وائمة محلة الملاكين المجاورين اذا لم يحضر هؤلاء شخصيا فيجب ان تصدق امضاءاتهم في الشكل المنصوص عليه في القرار ( 188 ) بخصوص انشاء السجل العقاري.
4) يقوم رئيس المكتب العقاري ، على نفقة الطالب ، بتحديد العقار ورسم خارطته المؤقتة بواسطة مهندس محلف من المكتب الطبوغرافي.
5) تجرى هذه العلمية بحضور الطالب او وكيله.
6) يطلع رئيس المكتب العقاري بواسطة بلاغات مرسلة الى مختاري محلة الملاكين المجاورين المعينين في الطلب ، وكذلك ذوي العلاقة ، عن اليوم والساعة اللذين يجري فيهما التحديد.
7) يرسل هذا البلاغ الى المختار قبل ثمانية ايام من تاريخ العملية.
8) يجري التحديد في اليوم والساعة المعينين حسب القواعد المفروضة في المادة (111) والمواد التي تليها من قرار تحرير وتحديد الاملاك العقارية.

تنظم خارطة ومحضر تحديد موقت يذكر فيها :
  • - يوم وساعة اجراء العملية.
  • - اسماء والقاب وصفات ومحل اقامة الاشخاص الذين حضروا العملية.
  • - الاختلافات الموجودة والادعاءات والاعتراضات المقدمة.
  • - عدد التخوم وموقعها.
  • - المستندات التي يبزرها الفريقان.
9) يختم المحضر بتوقيع المهندس والاشخاص الذين حضروا ، متداخلين او مدعين في حق من الحقوق , اذا كانوا لا يحسنون التوقيع ، فيذكر في المحضر انهم يجهلون التوقيع او انهم يعرفونه.
10) يعلن المحضر والطلب على حساب الطالب بواسطة رئيس المكتب العقاري في الجريدة الرسمية وفي ثلاث جرائد في المنطقة ، وتلصق - عدا ذلك - هذه المستندات مع خارطة التحديد ، على باب المكتب المعاون
11) تجدد هذه الاعلانات كل( 15 ) يوما مرة ولمدة شهرين من تاريخ ايداع الطلب.
12) يطلب من جميع المعترضين تقديم اعتراضاتهم في الشهرين اللذين يليان تاريخ هذا الايداع. 
13) تقدم الاعتراضات على الشكل المفروض من قبل الاشخاص المعينين في المادتين (20) و (211) من قرار تحرير وتحديد الاملاك العقارية. 
14) تجري الاعتراضات كتابة وتوقع وترسل الى رئيس المكتب العقاري اما مباشرة واما بواسطة التصريحات المذكورة اعلاه بجميع الوثائق او السندات التي يبنى عليها الطلب.

مادة 17 - - قرار رئيس الحكومة رقم (189) لعام - 1926 - اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري

تُبلغ الاعتراضات المقدمة اثناء التحديد المؤقت او التي يستلمها رئيس المكتب العقاري الى الطالب , يجب على الطالب ان يدفع الاعتراضات في اثناء شهر من تاريخ يوم التبليغ , واذا لم يفعل فتحول الاعتراضات بعد انتهاء المدة المعطاة للطالب الى اللجنة الدائمة في المنطقة ( لاحقاً تم إلغاء هذه اللجنة , واسُتبدلت بقاضي صلح المنطقة , وهو القاضي العقاري الدائم ، أو القاضي العقاري المؤقت ) وهي تفصل فيها وفقا لاحكام المادة ( 23 ) والمواد التي تليها من قرار تحرير الاملاك العقارية.

مادة- 18 - قرار رقم (189) لعام 1926 - - اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري

لا يقبل اي اعتراض كان بعد انتهاء مدة الشهرين ابتداء من ايداع الطلب.

مادة- 19 - قرار رئيس الحكومة رقم (189) لعام 1926 - - اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري :

بعد انتهاء مدة الشهرين المعينة في المادة ( 16 ) المذكورة واذا لم يقدم اقل اعتراض او اذا دفع الطالب الاعتراضات ، يشرع عند اللزوم ، رئيس المكتب العقاري بالتحديد ورسم الخارطة النهائية للعقار بواسطة مهندس محلف من المكتب الطبوغرافي ويسجل العقار في السجل العقاري.
والمواد التي اشير اليها في ما سلف ذكره من مناقشة بهذا الخصوص , كأساس فني لإجراء عملية اعادة تكوين المحضر المفقود والواردة في القرار رقم ( 186 ) لعام 1926 المتضمن نظام التحديد والتحرير يمكن ان نجملها وفق التالي :

مادة 11 - - قرار رقم (186) لعام - 1926 - نظام التحديد و التحرير :

في اليوم المعين يباشر المهندس باجراء التحديد الموقت للعقارات بحضور المختارين واصحاب الاملاك ذوي الشان والمجاورين والمدعين بحق ما , ويعاين وضع اليد ووجود حقوق عينية عقارية ، وفقا لتصريحات ذوي الشان المجاورين والمختارين.
يجب ان يوضح في التصريحات عن مصدر الحقوق المدعى بها , واذا كان التملك بغير سند فيوضح سبب وتاريخ تملك واضع اليد الحالي او من اتصل اليه منه ، وكذلك يوضح عن حدوث وضع اليد بصورة هادئة مستمرة وعلنية منذ هذا التاريخ.
يفهم في هذا القرار بلفظة ) اموال غير منقولة( جميع الحقوق العينية غير المنقولة التي يجب قيدها في السجل العقاري وفقا للقرار رقم (188) الصادر في 15 اذار 1926 .

و( العقارات ) هي قطع معينة من سطح الارض ذات نوع شرعي واحد موجود ضمن خط مقفول مع ما فيها من البنايات او الاغراس التي هي اجزاء متممة لها ، وجار عليها حق ملك او تصرف من قبل مالك واحد او عدة ملاكين مشتركين فيها اشتراكا مشاعا , فالعقار تتالف منه الوحدة العقارية المساحية فيما عدا المستثنيات المنصوص عنها في المادة ( 23 ) من النص الجديد للقرار (189) الصادر في 15 اذار 1926وتقوم عليه بقية الحقوق العينية غير المنقولة التي يجب قيدها في السجل العقاري.
يذكر المهندس المكلف اجراء التحديد الموقت ، ابان التحديد في المحضر المنصوص عنه في احكام المادة (15) التالية ، تصريحات ذوي الشان والمجاورين والمختارين وهو يتلقى ويقيد ايضا في المحضر ، وفقا لاحكام المادة (21) الاعتراضات او الطلبات التي يقدمها المعترضون او مدعوا الحقوق في اثناء التحديد الوجاهي , ويتسلم في الوقت نفسه ، مقابل وصل السندات ، والوثائق الاثباتية المبرزة.
يكون ذوو الشان مسؤولين عن تصريحاتهم ، ويجب ان يذكر في هذه التصريحات حالة وضع اليد الحقيقي ، بقطع النظر عن الاتفاقات التي حصلت فيما بين ذوي الشان لاجل ضم الاراضي او قسمتها.

ان الاتفاقات ، من هذا النوع ، يستكملها ويثبتها عند الاقتضاء ، القاضي العقاري ، بعد الانتهاء من التحديد الموقت للعقارات والاموال غير المنقولة ، وفقا للمادة (19) والمواد التي تليها من هذا القرار.

مادة - 17 - قرار رقم (186) لعام - 1926 - نظام التحديد و التحرير :

يفتح جدول تحرير العقارات المهندس , المكلف اثناء التحرير والتحديد الموقت القيام بوظيفة كاتب , وهذا المامور يذكر فيه نتيجة التحديد الوجاهي , ثم يكلف كاتب القلم تحت مسؤولية قاضي الصلح او القاضي الفرد العقاري ، ان يدون فيه التحويرات التي تقع في المحضر ، وان يدون فيه قرارات القاضي.
يسلم هذا الجدول بعد تصفية الاعتراضات او الطلبات ، وبعد الانتهاء من العمليات في كل منطقة عقارية ، الى دائرة المساحة ليستعمل لوضع خرائط المساحة.

مادة 20 - - قرار رقم (186) لعام - 1926 - نظام التحديد و التحرير :

في اثناء مدة ثلاثين يوما ابتداء من تاريخ الصاق محضر ضبط الختام لعمليات التحديد والتحرير المؤقت في المنطقة العقارية يمكن لكل شخص لم يتدخل في الامر سابقا ان يتدخل :
11) بطريقة الاعتراض فيما لو وقع خلاف على وجود حق الملكية او على مدى هذا الحق او على الحدود.
22) وبطريقة طلب القيد عند وجود ادعاءات تتعلق باستعمال حق عيني يمكن تدوينه في السجل العقاري.
يحق على الاخص للاوصياء وللوكلاء القانونيين وللاقارب او الاصدقاء ولوكيل املاك الصغار والغائبين والضائعين ، ان يتدخلوا بطريقة الاعتراض او طلب القيد باسم القاصرين والصغار والغائبين على انه يجب على الاقارب والاصدقاء ان يثبتوا وكالتهم ليقبل مثولهم امام السلطة القضائية ذات الصلاحية باسم المعترض.

مادة - 21 - قرار رقم (186) لعام - 1926 - نظام التحديد و التحرير :

ان الادعاءات او الاعتراضات المقدمة بطريقة التصريح الشفهي او الكتابي يستلمها الكاتب ويذكرها في المحضر مختصرة ، ان التصريحات الشفاهية او الكتابية المذكورة اعلاه يجب ان تشتمل على ذكر الحقوق او السندات او الاوراق التي يستند اليها الطلب وكذلك على تعيين محل الاقامة المختار في المنطقة العقارية او مركز القضاء.
ان التصريحات الخطية يجب ان تكون حاوية على توقيع صاحب الشان وان تكون مرفقة بجميع الوثائق الاثباتية وجميع ما يذكر في المحضر، على اثر التصريحات الشفاهية ، يجب ان يوقعه صاحب التصريح , واذا كان هذا الاخير لا يعرف التوقيع ، فيضع عليه بصمة السلامية الاولى من ابهام اليد اليمنى.
لا يقبل اي اعتراض كان او طلب قيد كان بعد انتهاء مدة الثلاثين يوما المعينة في المادة العشرين , وعدا ذلك يرقن حكما الاعتراض او طلب القيد ، اذا لم يبرز المتدخل في الامر اثناء المدة نفسها ، السندات او الوثائق او الوسائل التي ذكرها لدعم ادعاءاته , وله ان يراجع المحاكم العادية وفقا للمادة.(31)

مادة - 23 - قرار رقم (186) لعام - 1926 - نظام التحديد و التحرير :

يبت في الاعتراضات او الطلبات في كل منطقة عقارية ، وفقا للترتيب الموجود في جدول تحرير العقارات الموقت.
يعين بقرار من قاضي الصلح او القاضي الفرد العقاري ، المكان واليوم والساعة التي تفصل فيها هذه المسائل قبل خمسة عشر يوما. يبلغ هذا القرار الى ذوي الشان في محل الاقامة المختار ، وان لم يكن محل اقامة مختار فبواسطة الالصاق على باب المكان الذي يجلس فيه القاضي , وفي كل حال يلصق هذا القرار على باب قاعة الجلسات ويعطى المختارون علما به..

في اثناء الخمسة عشر يوما التي تسبق المحاكمة ، يحقق القاضي في الدعوى ويمكنه ، اما حكما واما بناء على طلب ذوي العلاقة ان ينتقل الى محل العقار لتطبيق السند ، او لاجراء تحقيق , وفي هذه الحال ، يعمل القاضي بمؤازرة مهندس وبحضور المختار والمتدخلين في الدعوى ، ويبلغ انتقاله الى هؤلاء بواسطة المختارين واذا تغيب ذوو العلاقة ، فيستغني عنهم ، ويشرع بالعمل كما لو كانوا حاضرين ، وتثبت هذه العملية في محضر ضبط ينظم وفقا للاصول.

يمكن للقاضي ، عدا ذلك ، ان يطلب من المدعي تقديم مذكرته او لائحته قبل اليوم الثامن من المهلة ، وتبلغ هذه المذكرة او تلك اللائحة الى المدعى عليه الذي يمكنه ان يطلع عليهما في غرفة الكاتب بدون ان يسمح له باخراجها ، وله ان ياخذ نسخة عنها وعليه ان يقدم مذكرته الجوابية قبل انتهاء مدة الخمسة عشر يوما المنصوص عنها في هذه المادة.

وعند الشروع في المحاكمة ، تقرا البيانات المذكورة في المحاضر، وعند الاقتضاء بنتائج التحقيقات التي اجراها القاضي في محل الخلاف ، وكذلك المذكرات او اللوائح التي قدمها ذوو العلاقة ، ويحق لهؤلاء ، عدا ذلك ان يطلبوا قراءة اية وثيقة اثباتية موجودة في اضبارة الدعوى , ثم يسمع ذوو العلاقة او وكلاؤهم وكذلك الشهود المدعوون من قبل القاضي.
وبعد ذلك يصدر الحكم في القضية اما فورا او بعد المذاكرة , فيما عدا الادارات العمومية لا يمكن ان يمنح القاضي اية مهلة كانت لذوي العلاقة.

وكذلك لا يقبل ، تبريرا لتاجيل الدعوى ، عذر كان ، الا ما كان ناجما عن قوة قاهرة ثبتت قانونيا.
اذا طلب رد القاضي العقاري ، فللقاضي العقاري الملازم يبت في هذا الطلب واذا طلب رد هذا القاضي الاخير فيعين مدير الدوائر العقارية العام قاضيا فردا عقاريا او قاضيا ملازما ، ليبت في طلب الرد او طلبات الرد.
ان عريضة طلب رد القاضي المعين من قبل الدوائر العقارية العام ، تعتبر لاغية باطلة , فالقاضي لا يعتد بها ويقرر في جميع الاحوال عدم قبول الطلب المذكور.

مادة 23 - - قرار رئيس الحكومة رقم (189) لعام - 1926 - اللائحة التنفيذية لقانون السجل العقاري :

شذوذا عن احكام المادة السابقة ، اذا وجدت حقوق مختلفة على مجموع العقار )كالاجارتين ) وعلى الارض كحقوق السطحية والمقاطعة او على طبقات البناية او على غرفها ، فينظم ، عدا عن الصحيفة الاساسية للعقار، صحيفة تكميلية لكل حق من هذه الحقوق.
عندما يكون مبنيا على عقارات متلاصقة ، بنايات بطريقة تكون معها اقسامها المختلفة ) كشقق البيوت وطبقاتها وغرفها الخ( الجاري عليها حقوق ملكية مختلفة ، تتجاوز حدود العقارات المجاورة ، فتنظم صحيفة واحدة لمجموع العقارات المغطاة بهذه الاقسام وصحائف تكميلية لكل قسم من العقار او البنايات جار عليها حق مختص به وحده.

مادة 31 - - قرار رقم (186) لعام 1926 - نظام التحديد و التحرير :

1) بعد ختام عمليات التحديد والتحرير يبقى للمعترضين وللمدعين بحق الذين لم يصدر بشان اعتراضهم او ادعائهم حكم مبرم سواء من قبل القضاة العقاريين او من محاكم الاستئناف ( في حال استئناف قرارات القضاة العقاريين) حق اقامة اية دعوى كانت امام المحاكم العادية ويجب ان يستعمل هذا الحق خلال السنتين اللتين تليا التاريخ الذي يصبح فيه كل من قرار القاضي العقاري وقرار محكمة الاستئناف مبرما.
22) تكون الاحكام التي تصدرها المحاكم العادية في الدعاوى المقامة وفق احكام هذه المادة تابعة للاستئناف ويكون قرار محكمة الاستئناف مبرما غير تابع لاي طريق من طرق المراجعة.

في لبنان :

بعد ان ناقشنا ما جاء على ذكره المشرع السوري , فيما يخص اعادة تكوين محضر تحديد وتحرير عقار مفقود , قبل تسجيله في الصحيفة العقارية , وهو موضوع قاصر على زاوية معينة من زوايا هذه الدراسة , نعرج الى التشريع اللبناني , لنناقش موضوع فقدان او تلف أحد أو كل عناصر السجل العقاري , بخصوص عقار ما أو منطقة عقارية محددة , والتشريع اللبناني نص على مثل هذه الحالة بشكل واضح وصريح , على خلاف التشريع السوري الذي لم يتطرق لمثل هذا الموضوع , الا وفق ذكر اعلاه.

كما هو معلوم لدى الجميع , أن النظام القانوني العقاري في كل من سورية , ولبنان هو نظام واحد , صدر أيام الانتداب الفرنسي على البلدين , وذلك بموجب القرارات ( 186 - 187 – 188 – 189 ) لعام 1926 وبالتالي يمكن الاستفادة من الحلول القانونية لمثل هذه الحالة , والتي هي متبعة في دولة لبنان , لتشابه النظامين والتي تصل إلى حد التطابق.

ففي لبنان وأثناء الحرب الأهلية التي تعرض لها هذا القطر , تضررت وثائق السجل العقاري , وهذه الحالة مشابهة تماماً للحالة موضوع هذه الدراسة , وهذا ما دفعنا للاستفادة منها , فضلاً من تشابه التشريعين اللبناني والسوري , في مثل هذه الحالة.

ففي لبنان أصدر المشرع المرسوم الاشتراعي رقم / 37 / 77 / لعام 19777 والذي عالج موضوع تكوين عناصر السجل العقاري المفقودة والذي جاء نصه على الشكل التالي :

مرسوم إشتراعى رقم 37/77 اعادة تكوين عناصر السجل العقاري المفقودة.
مرسوم إشتراعى رقم 37 تاريخ 16/05/1977
تحديد كيفية اعادة تكوين بعض عناصر السجل العقاري المفقودة او التالفة
ان رئيس الجمهورية
بناء على الدستور
بناء على القانون رقم 2/76 تاريخ 30/12/1976 (منح الحكومة حق اصدار مراسيم اشتراعية)
بناء على القرارات رقم 186و188و189 تاريخ 15/3/19266 التحديد والتحرير والسجل العقاري (والقرار رقم 2576 تاريخ 24/5/1929 ( التحديد الاختياري).
بناء على المرسوم الاشتراعي رقم 9 تاريخ 21/11/19399 (تعيين الموعد الذي تصبح فيه القوانين والمراسيم نافذة)
وبعد استشارة مجلس شورى الدولة
بناء على اقتراح وزير المالية ووزير العدل
وبعد موافقة مجلس الوزراء بتاريخ 18/4/1977
يرسم ما يأتي :
مادة 1 :
كما تعدلت بالقانون 509 ت 6/6/1996 ج ر 24 ت 13/6/1996:
اذا فُقد او تُلف أحد او جميع عناصر السجل العقاري الآتية :
خريطة المساحة المثبتة , الصحيفة العينية , محضر التحديد والتحرير المثبت والذي لم تحدث له صحيفة عينية بعد , يعاد تكوينه حسب الاصول المحددة في هذا المرسوم الاشتراعي.
مادة 2 :
كما تعدلت بالقانون 509 ت 6/6/96 ج ر 24 ت 13/6/96 :
يُنظم رئيس الوحدة المختص محضراً يُثبت فيه حصول الفقدان او التلف , يضمنه جميع المعلومات المتوفرة لديه عن العنصر المفقود , ويضع فوراً نسخة مؤقتة عن هذا العنصر بالاستناد الى المعلومات المذكورة , تمهيداً لاعادة تكوينه بالطريقة الادارية او القضائية على النحو الآتي :

أولاً - اعادة التكوين بالطريقة الادارية :

تجري اعادة التكوين بالطريقة الادارية من قبل الدائرة المختصة وتحت اشراف مدير الشؤون العقارية استنادا الى وثائق ثبوتية موجودة وكافية على ان يتحمل المستدعي في هذه الحالة النفقات المتوجبة.

اما في حال مبادرة الادارة الى اعادة تكوين شبه شاملة لمنطقة عقارية ما تعرضت مستنداتها للتلف او الفقدان فيتعين عليها انجازها في خلال مدة اقصاها ثلاث سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون , واذا انقضت هذه المدة لم تنجز الادارة عملية اعادة التكوين المذكورة , يعفى المستدعي عندها من النفقات كافة.

تعتبر وثائق ثبوتية كافية , على سبيل المثال لا الحصر, محاضر التحديد والتحرير, قيود السجل اليومي, العقود الثابت تسجيلها دفاتر الكيول والملفات الفنية , وصور الميكروفيلم المأخوذة من قبل الادارة بما فيها صور الميكروفيلم والنسخ المصدقة العائدة لخرائط المساحة على اختلاف انواعها.

بعد انجاز عملية اعادة تكوين العنصر المفقود او التالف , بالطريقة المذكورة , يعتبر عندئذ العنصر المعاد تكوينه عنصرا مؤقتاً ويُمسك لدى الدائرة المختصة حسب الاصول المحددة في المادة الثالثة من هذا المرسوم الاشتراعي.

تعلن مديرية الشؤون العقارية عن اعادة تكوين العنصر المفقود او التالف الحاصلة بالطريقة الادارية , في ثلاث جرائد محلية وفي الجريدة الرسمية وتكون نفقات الاعلان على عاتق صاحب العلاقة عندما تجري معاملة اعادة التكوين بناء على طلب منه وعلى عاتق الدولة عندما تكون معاملة اعادة التكوين بمبادرة من الادارة ويكون لكل صاحب مصلحة او حق ان يعترض على قرار اعادة التكوين خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ حصول النشر في الجريدة الرسمية , باستدعاء يقدمه الى رئيس الدائرة المختصة الذي عليه ان يحيله فورا مع كامل الملف الى القاضي العقاري للنظر فيه وفقا لاصول اعادة التكوين بالطريقة القضائية.
اذا لم يرد اي اعتراض خلال المهلة المذكورة , يعتبر العنصر المؤقت المعاد تكوينه عنصرا نهائياً.

ثانياً - اعادة التكوين بالطريقة القضائية :

تجري اعادة التكوين بالطريقة القضائية في حال الاعتراض على اعمال اعادة التكوين بالطريقة الادارية او في حال عدم وجود وثائق ثبوته كافية , وتتم هذه العملية بواسطة القضاء العقاري ويعتبر عندئذ العنصر المعاد تكوينه عنصرا مؤقتا , ويمسك لدى القاضي العقاري حسب الاصول والاحكام الواردة في هذا المرسوم الاشتراعي".
مادة 3 :
تمسك النسخة الموقتة حسب الاصول المتعلقة بمسك العنصر الاصيل غير ان جميع القيود التي تدون عليها تكون موقتة وتبقى بهذه الصفة لغاية تثبيتها وعلى الموظف المسؤول ان يشير الى كون النسخة الجديدة والقيود المدونة عليها هو موقتة , في كل المعلومات او النسخ التي يعطيها عنها.

مادة 4 :
لا تقبل المعاملات على العنصر المفقود او التالف الا اذا اخذ اصحابها علما بالفقدان او التلف , وبأن العنصر البديل هو موقت وطلبوا اجراء المعاملة مع ذلك على مسؤوليتهم الخاصة , وحتى في هذه الحالة فالمعاملات , لا تدون بصورة نهائية بل بصورة موقتة حسب ما ورد في المادة السابقة.
مادة 5 :
كما تعدلت بالقانون 509 ت 6/6/96 ج ر 24 ت 13/6/96 :
فور استلامه محضر الادارة المنصوص عليه في المادة الثانية , يباشر القاضي العقاري اعادة تكوين العنصر المفقود او التالف بالطريقة التالية :
11) يتخذ القاضي العقاري قراراً اعدادياً يبين فيه ماهية العنصر المفقود او التالف مع كل المعلومات الممكنة والمفيدة لتحديد منطقة العقار وموقعه المشهور به حالياً ومحتوياته وغير ذلك من النواحي التي تسهل على اصحاب العلاقة معرفة العقار المقصود وعلاقتهم به ويقرر اعادة تكوينه بالطريقة القضائية , يعين القاضي موعداً لاجراء اعادة التكوين ويدعو كل من له علاقة بالعنصر المفقود او التالف لتقديم طلباته حسب الاصول معززة بما لديه من مستندات , تكون الدعوة اسمية بالنسبة للمعترضين وعامة لسواهم.
2) يُنشر قرار القاضي العقاري بواسطة مديرية الشؤون العقارية في جميع المراكز التابعة لها , كما ينشر بواسطة السلطات الادارية في مراكز المحافظة او القائمقامية والبلدية ويبلغ الى المختار , تنشر خلاصة القرار حسب الاصول الادارية في الجريدة الرسمية وثلاث جرائد محلية بطريقة تلفت الانتباه.
33) يتحمل صاحب العلاقة نفقات النشر وسائر النفقات العائدة لاعادة التكوين عندما تكون المعاملة جارية بناء لطلبه , وتتحمل الدولة هذه النفقات عندما تجري المعاملة المشار اليها بمبادرة من الادارة.
44) تُقدم الطلبات الى القاضي العقاري لقاء ايصال اعتباراً من تاريخ صدور القرار المنوه عنه في البند ( 1 ) من هذه المادة ولغاية الموعد المحدد لاعادة التكوين.
55) في الموعد المحدد , يعلن القاضي عن محتويات العقار والقيود والطلبات المتعلقة به , ثم يستوضح الحاضرين عما اذا كان لديهم معلومات او مطالب جديدة , وينظم محضراً بالواقع وبكل ما توفر لديه , يوقعه مع جميع اصحاب العلاقة الحاضرين.
66) اذا اقتضى الامر اجراء مناقشات , يعين القاضي موعداً لها في المحضر المذكور ويعتبر توقيع الحاضرين على المحضر تبليغا صحيحا لهم.
77) تجري المناقشات والجلسات والتبليغات اللاحقة واصدار القرارات الاعدادية والنهائية وفقاً للاصول المتبعة لدى القضاء العقاري.
88) بعد الانتهاء من درس الطلبات ومناقشتها , يصدر القاضي قراره , ويحدد فيه هوية العقار وحدوده والحقوق والوقوعات الجارية عليه دون سواها مما هو مطلوب , ويكون هذا القرار قابلاً طرق المراجعة المحددة في القرار ( 186 ) تاريخ 15/3/1926 دون سواها.
9) يتم تبليغ هذا القرار بلصقه مدة خمسة عشر يوماً على باب مركز القاضي العقاري.
10) اذا انقضت مهلة الخمسة عشر يوماً دون مراجعة , يُنفذ القرار بواسطة القاضي العقاري على المستند البديل اذا امكن والا فعلى مستند جديد يوضع لهذه الغاية , يوقعه القاضي ويمهره بخاتم المحكمة , ويعتبر هذا المستند عندئذ بديلا نهائيا للعنصر المفقود , ويرسل الى الدائرة المختصة , بواسطة مديرية الشؤون العقارية , مع جميع المعاملات والاوراق والمستندات المتعلقة بالعقار.
اما اذا استؤنف القرار , فعلى القاضي العقاري ان ينفذه تنفيذاً موقتاً وان يشير الى حصول الاستئناف على المستند البديل وبعد انقضاء مهلة الاستئناف , وهي مهلة الخمسة عشر يوماً المذكورة اعلاه , يرسل المستند البديل الى الدائرة المختصة بواسطة مديرية الشؤون العقارية , ويودع محكمة الاستئناف نسخة عن المستند المذكور مع كامل الملف والاوراق المتعلقة بالقضية.
يثابر على مسك المستند البديل الذي جرى عليه التنفيذ الموقت , وفقاً للاصول الاساسية المتعلقة بمسكه , وضمن الشروط المحددة في المادة الثالثة من هذا المرسوم الاشتراعي.
11) على المحكمة التي يصبح قرارها مبرماً ان ترسل عفوا الى الدائرة المختصة , بواسطة مديرية الشؤون العقارية , نسخة صالحة للتنفيذ عن قرارها المبرم , مع جميع المعاملات والمستندات والاوراق المتعلقة بالعقار وعلى الدائرة المختصة ان تنفذه تلقائياً وتحفظ المعاملات والاوراق في ملف العقار حسب الاصول.
مادة 6 :
تكون قرارات القضاء في هذا الصدد اعلانية لا انشائية , وبالتالي فالتاريخ الذي يعتد به للقيود والحقوق المدونة هو تاريخها الاساسي لا تاريخ صدور القرار.
مادة 7 :
يطبق هذا المرسوم الاشتراعي على عناصر السجل العقاري المحددة فيه والناشئة عن القرار رقم ( 2576 ) تاريخ 24/5/1929 (التحديد الاختياري).
مادة 8 :
اذا فُقدت خريطة المساحة غير المثبتة او محضر التحديد والتحرير غير المثبت , فعلى القاضي العقاري ان يعيد تكوين المفقود حسب منطوق القرار رقم ( 186 ) تاريخ 15/3/1926 وسائر النصوص المتعلقة بالتحديد والتحرير الاجباري.
فقرة مضافة بموجب القانون رقم 509 ت 6/6/96 ج ر 24 ت 13/6/96:
ويمكن للقاضي العقاري ان يطبق الطريقة الادارية المنصوص عليها في المادة الثانية المعدلة من هذا المرسوم الاشتراعي ويعتمد لاجل اعادة تكوين العنصر المفقود او التالف المستندات وصور الميكروفيلم التي ورد ذكرها في المادة المشار اليها.
واذا حصل اعتراض على ذلك خلال المهلة المحددة , فان القاضي العقاري ينظر فيه حسب الاصول المعينة للنظر في الاعتراضات على اعمال التحديد والتحرير.
مادة 9 :
اذا فقدت الخريطة او المحاضر الموضوعة لمعاملة تحديد اختياري قبل صدور قرار القاضي المنفرد بشأنها , او قبل انتهاء مدة الايداع المنصوص عليها في المادة ( 14 ) من القرار رقم ( 2576 ) تاريخ 24/5/1929 فعلى القاضي ان يعيد تكوينها وفقاً للاصول المحددة في القرار المذكور.
مادة 10 :
يحل القاضي العقاري الاضافي محل القاضي العقاري في المناطق التي لا يوجد فيها قاض عقاري.
مادة 11 :
ان فقدان احد عناصر السجل العقاري المذكور في هذا المرسوم الاشتراعي , ثم اعادة تكوينه بالطرق المحددة فيه , يسقط الفترة الواقعة بين تاريخ محضر الادارة باثبات حصول الفقدان او التلف والتاريخ الذي يصبح فيه نهائيا قرار اثبات المستند البديل الجديد من مهل مرور الزمن المنصوص عليها في المواد :
- 31 من القرار 186 تاريخ 15/3/1926
- 17و18 من القرار رقم 188 تاريخ 15/3/1926.
مادة 12 :
تطبق النصوص المتعلقة بالتحديد والتحرير وتنظيم ومسك السجل العقاري , على كل ما لم يرد ذكره في هذا المرسوم الاشتراعي.
مادة 13 :
يعمل بهذا المرسوم الاشتراعي فور نشره لصقاً على مدخل مقر رئاسة الحكومة.
تعتبر الخرائط المنظمة من قبل الادارة وفقا للاصول المحددة , في هذا القانون قبل تاريخ نفاذه مشمولة باحكامه , وتسري مهل الاعتراض بشأن تلك الخرائط اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون اي القانون 509 ت6/6/1996. 
بعبدا في 16 ايار 1977.

وعليه تكون مراحل اعادة التكوين في التشريع العقاري اللبناني وفق التالي :

- تنظيم محضر يثبت حصول التلف او الفقدان يتضمن كافة المعلومات المتوفرة.
- تشكيل نسخة مؤقتة عن العنصر المفقود بالاستناد الى المعلومات المتوفرة.
- التحضير لاعادة التكوين.

ومن خلال دراسة نصوص المرسوم سالف الذكر , نجد ان التكوين للعناصر المفقودة او التالفة , له طريقتان الأولى إدارية والثانية قضائية , قد تكون متفرعة عن الطريقة الأولى او مستقلة عنها بشكل شبه كامل :

الطريقة الإدارية :
ــــــــــــــــــــ .

تجري عملية اعادة التكوين بالطريقة الادارية من قبل الدائرة العقارية المختصة , تحت اشراف مديرية الشؤون العقارية , وذلك بالاستناد الى وثائق ثبوتية موجودة وكافية , وهذه العملية أما ان تكون خاصة بعقار محدد , بناء على طلب من صاحب المصلحة أو عامة تشمل منطقة معينة , وبمبادرة من الادارة.

الخاصة :
ــــــــــــــ .

يقوم صاحب المصلحة بتقديم طلب خطي الى الدائرة العقارية المختصة , حيث تنظم هذه الدائرة ضبطاً بالعنصر المفقود , وبما يتوفر لديها من وثائق ثبوتية , وتتم هذه العملية تحت اشراف مديرية الشؤون العقارية , وفي هذه الحالة يتحمل صاحب الطلب النفقات اللازمة.

العامة : 
ـــــــــ .

وتكون عندما تعلن الادارة عن مبادرتها الخاصة باعادة تكوين شبه شاملة لمنطقة عقارية معينة , تعرضت مستنداتها للتلف او الفقدان , وفي هذه الحالة على الادارة ان تنجز هذه العملية خلال ثلاث سنوات , فإذا هي انجزت المهمة خلال هذه المدة , تحمل اصحاب العلاقة النفقات , والا كانت النفقات على الادارة اذا هي ما تجاوزت هذه المدة.
وخلال هذه العملية خاصة كانت أم عامة , يمكن الاعتماد على التالي من الوثائق , كوثائق ثبوتية , كافية لاعادة التكوين , وهي على سبيل المثال لا الحصر :

1) محاضر التحديد والتحرير.
2) قيود السجل اليومي.
3) العقود الثابتة التسجيل.
4) دفاتر الكيول.
5) الملفات الفنية.
6) صور الميكرو فيلم.
77) خرائط المساحة.

وعند انتهاء هذه العملية يعتبر العنصر المعاد تكوينة , عنصراً مؤقتاً , ويُمسك لدى الادارة المختصة , وفق الاصول المحددة في المادة الثالثة من هذا المرسوم.
تبادر الادارة بعد ذلك الى الاعلان عن عملية اعادة التكوين لهذا العنصر , وذلك في ثلاث جرائد محلية وفي الجريدة الرسمية وتكون النفقات على حساب صاحب الطلب , اذا كان التكوين بناء على طلب منه , وعلى حساب الادارة اذا كانت العملية عامة وبمبادرة من الادارة , و يكون لكل ذي حق او مصلحة ان يعترض على قرار اعادة التكوين , وذلك باستدعاء مكتوب يقدمه الى رئيس الدائرة المختصة , وخلال مهلة الثلاثة اشهر هذه , وحتى نهايتها نكون أمام احتمالين.

الأول :
ــــــــ .

أن لا يقع أي اعتراض على العملية , وهنا يعتبر العنصر المعاد تكوينه عنصراً نهائياً , ويدون في الصحيفة العقارية.

الثاني :
ـــــــــ .

أن يقع اعتراض أو اكثر على العملية , وفي هذه الحالة يحيل مدير الدائرة المختصة الاعتراض او الاعتراضات مع كامل الملف الى القاضي العقاري , للنظر فيه , وفقاً لاصول اعادة التكوين بالطريقة القضائية.

الطريقة القضائية :
ــــــــــــــــــــ .

يتم اللجؤ الى هذه الطريقة في حالتين :

الأولى : 
ــــــــــ .

عندما يقع من اصحاب الحقوق والمصالح اعتراض أو اعتراضات على عملية اعادة التكوين بالطريقة الادارية وفق ما سلف ذكره.

الثانية : 
ــــــــ .

عندما لا يوجد عند اصحاب المصلحة في اعادة التكوين , وثائق ثبوتية كافية.
وهذه العملية تجري عن طريق القضاء العقاري , حيث يعتبر العنصر المعاد تكوينه عنصراً مؤقتاً , ويمسك لدى القاضي العقاري حسب الاحكام المحددة في هذا المرسوم.
وتمسك النسخة المؤقتة عن العنصر لدى القاضي العقاري , وفق الاصول المتبعة في مسك العنصر الاصلي , وفي هذه الحالة تدون على هذه النسخة , وعلى جميع ما يرد ويدون من قيود عليها , وعلى النسخ التي تمنح عن هذا العنصر , ما يفيد ان النسخة مؤقتة.
كما لا تُقبل أي معاملة ترد على هذا العنصر , الا اذا أخذ اصحابها علماً بالفقدان او التلف , وبأن العنصر مؤقت , واصروا رغم ذلك على اجراء المعاملة , وعلى مسؤوليتهم الشخصية , وفي حال اجراء مثل هذه العمليات تكون أيضاً مؤقتة , ويدون عليها ما يشير الى ذلك.
يقوم القاضي العقاري فور استلامه المحضر المؤقت من الادارة باعادة التكوين وفق الخطوات التالية :

1) يتخذ قراراً اعدادياً يبين فيه ماهية العنصر المفقود او التالف مع كامل المعلومات الممكنة والمفيدة , وذلك لتحديد منطقة العقار وموقعه المشهور به حالياً , ومحتوياته وغير ذلك من الأمور التي تسهل على اصحاب العلاقة معرفة العقار المقصود وعلاقتهم به.
2) يقرر القاضي العقاري اعادة التكوين بالطريقة القضائية.
33) يحدد القاضي العقاري موعداً لإجراء عملية اعادة التكوين , ويدعو كل من له علاقة بالعنصر المفقود او التالف لتقديم طلباته حسب الاصول معززة بما لديه من مستندات , وتكون الدعوى اسمية للمعترضين وعامة لما سواهم.
44) ينشر وبواسطة مديرية الشؤون العقارية قرار القاضي العقاري بهذا الخصوص في جميع المراكز التابعة للمديرية كما ينشر في مراكز المحافظة او المنطقة او البلدية ويبلغ الى المختار.
5) ينشر القرار في الجريدة الرسمية وفي ثلاث جرائد محلية بطريقة تلفت الانتباه.
66) يتحمل صاحب المصلحة النفقات اذا كانت العملية بناء على طلب منه , وتتحملها الادارة اذا كانت العملية بمبادرة منه.
77) تقدم الطلبات الى القاضي العقاري , لقاء ايصال استلام , وذلك بداية من تاريخ النشر حتى الموعد المحدد لجلسة اعادة التكوين.
88) في الموعد المحدد لجلسة اعادة التكوين يقوم القاضي العقاري بالاعلان عن محتويات العقار والقيود والطلبات المتعلقة به , ثم يستوضح من الحاضرين عما اذا كان لديهم معلومات او مطالب جديدة.
99) ينظم القاضي العقاري محضراً بالواقع وبكل ما توفر لديه من معلومات , ويوقعه مع اصحاب العلاقة الحاضرين.
100) اذا تطلب الامر مناقشة ما يحدد في المحضر المنظم لهذه الغاية موعداً للمناقشات , ويعتبر توقيع الحاضرين على المحضر تبليغاً لهم.
111) تجري المناقشات والجلسات والتبليغات اللاحقة واصدار القرارات الاعدادية والنهائية , وفقاً للاصول المتبعة في التقاضي امام القضاء العقاري.
122) بعد الدراسة يصدر القاضي العقاري قراره , حيث يحدد فيه هوية العقار وحدوده والحقوق والوقوعات الجارية عليه , دون سواها مما هو مطلوب , ويكون قراره بهذا الشان قابلاً للطعن وفق طرق الطعن المحددة في القضايا العقارية.

وبصدور هذا القرار تكون عملية اعادة التكوين قد انتهت نظرياً , وبقيت مسألة مراجعة هذه العملية من قبل محكمة الاستئناف ، فيما اذا وقع استئناف على قرار القاضي العقاري , من قبل مدعي حق او قيد على العقار موضوع العملية , وهنا ولأجل إعلام الكافة , من معترضين او سواهم , بصدور قرار القاضي العقاري , يتم لصق خلاصة عن هذا القرار , ولمدة خمسة عشر يوماً على باب مركز القاضي العقاري , وعلى اثر ذلك نكون امام احتمالين :

الأول :
ــــــــ .

أن تنقضي المدة دون أي مراجعة , وهنا ينفذ القرار فوراً بواسطة القاضي العقاري , وذلك بالتدوين على المستند البديل إن أمكن والا على مستند جديد , يوضع لهذه الغاية , يوقعه القاضي ويمهره بخاتم المحكمة , وعندئذ يعتبر هذا المستند مستنداً بديلاً ونهائياً عن العنصر المفقود , ويرسل الى الدائرة المختصة بواسطة مديرية الشؤون العقارية , مع جميع المعاملات والاوراق والمستندات المتعلقة بالعقار.

الثاني :
ـــــــــ .

أن يقع استئناف على قرار القاضي العقاري , وهنا ينفذ القاضي العقاري قراره تنفيذاً مؤقتاً , ويشير الى وقوع الاستئناف على المستند البديل , وبعد انقضاء مهلة الاستئناف يرسل المستند البديل الى الدائرة المختصة بواسطة مديرية الشؤون العقارية , ويودع محكمة الاستئناف نسخة عن المستند المذكور , مع كامل الملف والاوراق المتعلقة بالعقار.
وفي حالة الاستئناف يمسك المستند البديل , وفقاً للاصول المتعلقة بمسكه , وضمن الشروط المحددة في المادة الثالثة من هذا المرسوم.
وعندما تصدر محكمة الاستئناف حكمها في الاستئناف , ويغدو مبرماً ترسل هذه المحكمة ومن تلقاء نفسها الى الدائرة المختصة عن طريق مديرية الشؤون العقارية نسخة صالحة للتنفيذ عن قرارها المبرم مع جميع المعاملات والمستندات والاوراق المتعلقة بالعقار , وعلى هذه الدائرة ان تنفذ قرار محكمة الاستئناف تلقائياً وتحفظ الاوراق في ملف العقار حسب الاصول.

مما سلف من مناقشة يمكننا أن نقول ان هذه العملية , تشبه الى حد كبير عملية التحديد والتحرير , وتكاد تتطابق معها فعملية التحديد والتحرير , الغاية منها تحديد هوية العقار , وتحديد ماله وما عليه من حقوق , ضمن منطقة عقارية معينة بالاستناد الى واقع مادي اساسه وضع اليد المجرد , او وثائق تثيت الملكية أو وضع اليد المستند الى سبب ما , أو سواه من اسباب اكتساب الملكية العقارية , وهي عملية تكاد تكون فنية بحتة يقوم بها مهندس مختص , مكلف من قبل دائرة المساحة , يعمل تحت اشراف القاضي العقاري , الذي يأتي دوره الحقوقي , بعد ان ينجز المهندس الامور الفنية , لكي يبت في عائدية العقار من حيث ما يرد عليه من ادعاءات واعتراضات لمدعيي الحقوق على هذا العقار.
أما مسألة اعادة التكوين فهي وإن كانت مشابهة لمسألة التحديد والتحرير من ناحية , الا أنها مختلفة عنها , فالغاية من هذه العملية هي اعادة تكوين عناصر السجل العقاري المفقودة او التالفة , في ضوء ما يتوفر من ثبوتيات لدى اصحاب العلاقة او الدائرة المختصة , بطريقة تشبه عملية التحديد والتحرير الى حد ما.
إلا ان هذه العملية لها خصوصية , فهي عملية وإن كانت تشبه الى حد ما عملية التحديد والتحرير , الا أنها تختلف عنها , ففي عملية التحديد والتحرير تسجل العقارات على اسماء مالكين مفترضين , ويسجل في نفس الوقت ما يرد على هذه الملكية من اعتراضات وحقوق تعود الى أخرين , وبعد الاجراءات المعروفة يبت القاضي العقاري في هذه الاعتراضات ويصدر قراره بتسجيل العقار على اسمه من اثبت انه له , ويبقى لاصحاب الاعتراضات استئناف هذا القرار امام محكمة الاستئناف , واما من لم يبت باعتراضه او من لم يعترض فيبقى له الحق برفع دعوى التعويض وفق الاصول العامة , وهنا تنتهي هذه العملية لتبدأ عملية تسجيل للحقوق التي قد ترد على هذه العقارات من بيوع او حجوزات او سواه من حقوق عينية عقارية أو شخصية , وهذه الحقوق تُسجل على الصحيفة العقارية , الناتجة عن عملية التحديد والتحرير مباشرة , والتي استقرت مع مرور الزمن واستنفاد طرق الطعن على عملية التحديد والتحرير , ومن هنا تأتي خصوصية عملية اعادة التكوين فهذه العملية تشمل معرفة عائدية العقار والحقوق التي قد تكون سجلت خلال هذه الفترة على هذا العقار , والتي لم تكن موجودة أثناء عماية التحديد والتحرير.
ففي عملية اعادة التكوين ، الطريقة قد تكون مختصرة ، باعتبار الملكية الى حد ما قد تكون مستقرة , الا أنه قد يظهر من ينازع في هذه الملكية مستغلاً الواقع , كما يدخل في النزاع أصحاب الحقوق العينية العقارية والشخصية , ممن سجلوا هذه الحقوق على الصحائف التالفة او المفقودة.
امام هذا الواقع الذي آلت إليه بعض محتويات السجل العقاري خصوصاً في حلب , وفي بعض المحافظات او المناطق السورية عموماً , نجد انه بات لازاماً على المشرع أن يتصدَ لمثل هذه الحالة , فيبادر الى اصدار تشريع , عقاري خاص بمثل هذه الحالة يمكن ان يكون منقذاً لأصحاب الحقوق العقارية , التي تعرضت وثائق ملكيتهم , للفقدان او التلف , ولا مانع من ان يكون هذا التشريع صورة عن التشريع اللبناني , الذي هو أكثر تطوراً نسبياً من التشريع السوري في هذا الخصوص.


حلب في 2 / 3 / 2014.
بقلم القاضي حسين علي أحمد

عن الكاتب

رشدي عبد الغني

اذا أعجبك الموضوع فلماذا تبخل علينا بالردود المشجعة

التعليقات



جميع الحقوق محفوظة

قانون العرب