مدى ضمان المؤجر للتعرض الصادر من جهة حكومية

"دراسة مقارنة" 

م.د ايناس مكي عبد / كلية القانون – جامعة بابل 

خلاصة البحث 

أولًا: مدخل تعريفي لموضوع البحث 

يعد عقد الايجار من أكثر العقود المسماة تداولاً في الحياة العملية ، فهو ينظم العلاقات التعاقدية ويحدد حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر،ولكيْ يتمكن المستأجر من الوصول إلى الفائدة المرجوة من المأجور فأنه يلقى على عاتق المؤجر عدد من الالتزامات لعل من أهمها التزامه بضمان التعرض وهذا التعرض قد يكون صادر من المؤجر شخصيًا كما قد يكون تعرض صادر من الغير ، سواء أكان تعرض قانوني أم مادي . 

فقد يكون التعرض للمستأجر أثناء حيازته للمأجور تعرض صادر من الغير وليكنْ هذا الغير جهة حكومية كأن تدعي بوجود حق لها على المأجور ، أو قامت بتعرض مادي نظرًا لما لها من سلطة عامة على العقارات ، ومن هنا فقد تبرز فكرة مدى ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الجهة الحكومية ، فهل يخضع لأحكام القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني العراقي ، أم لابدْ من إبراز نص خاص يعالج هذه المسائل خاصة في الوقت الذي نجد فيه أن هذا التعرض وضمانه يتميز بخصوصية نظرًا لما تقوم به الجهة الحكومية من أعمال مادية كالاستملاك والاستيلاء المؤقت ،على عكس الافراد فانهم ليس لديهم هذا الحق وحسب الأحكام التي نص عليها قانون الاستملاك ، وعلى هذا نجد أحكام هذا الضمان قد نصت عليها بعض القوانين المدنية كالقانون المدني المصري والقانون المدني الكويتي بنصوص صريحة عالجت أحكام هذا الضمان على عكس القانون المدني العراقي فأنه تركها للقواعد العامة فضلًا عن تناول البعض من ذلك في قانون الاستملاك دون تمييز فيما إذا قامت هذه الجهة الحكومية بالتعرض كونها ذات سلطة عامة ، أو كونها تدعي حق لها على العقار المأجور ، ففي كلتا الحالتين يترتب للمستأجر حق بالرجوع على المؤجر مع بعض الاختلاف في نقاط الرجوع والتي سيوضحها تفصيلًا هذا البحث ، بناءًا على ذلك أثرنا أن يكون موضوع بحثنا هو " مدى ضمان المؤجر للتعرض الصادر من جهة حكومية "دراسة مقارنة . 

تبرز أهمية البحث في معالجته هذا الضمان بصورة تفصيلية لاسيما ان القانون المدني العراقي ترك ذلك لأحكام القواعد العامة فنجد ذلك نوع من المسامحة لتعرض هذا الغير والمتمثل بالجهة الحكومية مما يؤدي الى زعزعة استقرار التعامل من جهة ، وإهدار لحق المستأجرمن جهة اخرى وأن حصل بعد ذلك على التعويض علاوة على الفسخ ، أو انقاص الاجرة لأنه في مقابل ذلك يكون قد فوت على المستأجر فرصة رابحة أملته في ابرام هذا العقد ، فضلًا عن ذلك يلاحظ غموض هذا الضمان وعدم الالتفات اليه خاصة أنه يتداخل مع موضوع استملاك الجهات الحكومية للعقارات ولهذا يحتاج إلى ابراز خصوصيته بنصوص صريحة تعالج شروطه وأحكامه. 

وأما أسباب اختياره فأنه يعدُ من الموضوعات التي لم تحظَ بدراسة تسلط الضوء عليه وتحيط بجوانبه المختلفة خاصة مع ما يشهدهُ الوقت الحاضر من قيام بعض الجهات الحكومية بأعمال او ممارسات للمأجور قد تتأخذ صورة التعرض المادي ، أو صورة التعرض القانوني وتحول دون الانتفاع بالمأجور على الوجه الذي أنعقد من أجله عقد الايجار ، فضلًا عن ذلك لم نجدْ بحث يتناول ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الجهة الحكومية فأغلب المؤلفات تناولت ضمانات المؤجر عن التعرض الصادر من الغير بصورة عامة ولم تتحدث عن ضمان المؤجر والذي يصدر من جهة حكومية . 

لغرض تسليط الضوء على كل جوانب هذا البحثتمتقسيم خطتهعلى مبحثين نتناول في المبحث الأول مفهوم ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية ، وقسمناه الى ثلاث مطالب نتناول في المطلب الأول تعريف ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية ، ونكرس المطلب الثاني لأنواع ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية ، ونفرد المطلب الثالث لشروط ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية ، وسنخصص المبحث الثاني لأحكام ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية ونقسم الكلام فيه على ثلاث مطالب سنتناول في المطلب الاول الاثار المترتبة على ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية ، ونخصص المطلب الثاني للاتفاقات المعدلة لأحكام ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية ، ونفرد المطلب الثالث لأحكام ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية في ظل قانون الاستملاك . 

توصل البحث الى بعض النتائج والمقترحات نذكر منها: 

1- ان ضمان المؤجر للتعرض الصادر من جهة حكومية يعد تعرض صادر من الغير وقد يكون تعرض مادي كما قد يكون تعرض قانوني . 

2- ان التعرض الصادر من الجهة الحكومية يحقق مسؤولية المؤجر فالمستأجر ان يطالب بفسخ عقد الايجار اذا كان هذا التعرض سبّب انقاص في منفعة العقار بشكل كبير ، كما له أن يطالب بانقاص الاجرة اذا كان الانقاص يسير . كما له ان يطالب بالتعويض عن الاضرار التي أصابته نتيجة للفسخ ان كان للتعويض مقتضى . 

1-نقترح على مشرعنا المدني العراقي أن يورد نص يعالج أحكام ضمان التعرض الصادر من جهة حكومية بنص صريح ضمن أحكام ضمان التعرض في عقد الايجار أسوة بالقانون المدني المصري والقانون المدني الكويتي . 

ونقترح النص الاتي" اذا ترتب على العمل الصادر من جهة حكومية وفي حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالمأجور، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وله أن يطالب المؤجّر بالتعويض إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجّر مسئولاً عنه، ما لم يتفق على غير ذلك ". 

2 -نقترح على المشرع المدني العراقي نص في حالة اذا حصل استملاك للعقار المأجور،أو الاستيلاء وكان المستأجر مازال فيه ومستعدًا لدفع الاجرة ، أن يطالب المؤجر بالتعويض عما فاته من كسب او لحقته من خسارة في تفويت صفقة له في ايجاره عقارًا آخر بنفس المواصفات ، كما له كذلك ان يطالب الجهة الحكومية بتعويض مناسب فيما حصل التعرض من الجهة الحكومية بهذه الصورة. 

ونقترح النص الاتي -"اذا حصل التعرض من الجهة الحكومية للمأجور بطريق الاستملاك او الاستيلاء او بالطرق المشابهة جاز للمستأجر ان يطالب بالإضافة الى فسخ العقد أو انقاص الاجرة بتعويض مناسب "