دراسة عقد الايجار في القانون السوري

المحامي عارف الشعال

نظامان قانونيان يحكمان إيجار العقارات المبنية في سورية (الأراضي الزراعية لها وضع مختلف).

النظام الأول الخاضع للقانون المدني:

ويشمل:

1 - العقارات السكنية المؤجرة بعد سريان القانون رقم 6 لعام 2001، 

2 - العقارات غير السكنية (تجاري - صناعي – مهني ... الخ) المؤجرة بعد سريان القانون رقم 10 لعام 2006.

إيجار هذه العقارات يخضع لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين، سواء لجهة مدة العقد، أو لجهة بدل الإيجار.

هذا الإيجار يخضع للأحكام المنصوص عليها في المادة 526 وما بعدها من القانون المدني.

من الذي يحق له إبرام عقد الإيجار إذا كان العقار مشتاعاً بين عدة مالكين ؟؟

بشكل عام تطبق القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني على هذا العقد كأن يكون المؤجر فضولي، أو مؤجراً لملك الغير، أو بموجب وكالة ظاهرة، أو مالك أقلية أسهم، وأي خلاف يمكن أن يثار حول هذا العقد تنظر به محكمة الصلح وفق المبادئ القانونية العامة التي تحكمه.

أما من حيث المبدأ، فيعتبر الإيجار من أعمال الإدارة المعتادة، وهذه الأعمال يقوم بها من يملك أغلبية الأسهم (النصف + واحد، أي من يملك 1201 من 2400 سهم)

وبالتالي فإن المؤجر الذي يملك هذه الأغلبية يحق له قانوناً تأجير العقار. لذلك فإن أي دعوى إقرارية أو خصومة لتثبيت إيجار تكفي هذه الأغلبية لصحة العقد.

ولكن من يريد أن يبرم عقد إيجار موثق لدى الوحدة الإدارية (محافظة، بلدية ...) حتى يكون بيده سنداً تنفيذياً يمكن أن يسترد به المأجور عند انتهاء مدة العقد مباشرة عن طريق دائرة التنفيذ، فقد اشترط القانون 20 لعام 2015 توافر أغلبية ثلاثة أرباع الأسهم لتوثيق عقد الإيجار،

ويجب الانتباه في هذا الصدد أن توافر هذه الأغلبية يعتبر شرطاً لتوثيق العقد لدى هذه الجهة، وليست شرطاً قانونياً لصحة العقد.

النظام الثاني الخاضع للقانون 20/ 2015:

ويشمل، العقارات المؤجرة قبل التواريخ المذكورة في النظام الأول، (السكني قبل شهر شباط 2001، وغير السكني قبل شهر شباط 2006) ويخضع عقد الإيجار فيها لأحكام القانون رقم 20 لعام 2015، وهو ما يعرف اختصاراً بأحكام التمديد الحكمي لعقد الإيجار، وتحديد بدل الإيجار من قبل المحكمة، 

أي لا يمكن إخلاء العقار من المستأجر إلا ضمن حالات ضيقة ومعقدة إلى حد ما، ولا يمكن قبض أجرة تتجاوز تلك التي تحددها المحكمة، وعادة ما تكون ضئيلة ورمزية إلى حد ما. ويتم تحديد الأجرة كل ثلاث سنوات بدعوى التخمين المعروفة.

حالات إخلاء هذه العقارات (السكنية وغير السكنية) بشكل عام هي:

• 1 – الإخلاء لعلة التقصير عن دفع الأجرة، ولكن لا تتحقق هذه الحالة إلا ضمن شروط وضوابط صارمة.
• 2 – إخلاء لعلة الهدم والبناء، بعد الحصول على رخصة بهدم المأجور ورخصة بناء.
• 3 – الإخلاء لعلة إساءة استعمال المأجور، والإساءة مادية ومعنوية، 
• الإساءة المادية: وهي ما تعرف بـ (تغيير الأوصاف) أي إجراء تعديلات إنشائية توهن العقار وتتسبب بهدمه، ويلعب تقرير الخبرة دوراً حاسماً في هذه الحالة. أو تغير المهنة لأدنى منها (من بائع مجوهرات وألماس، لتصليح اشطمانات).
• الإساءة المعنوية: كأن يستعمل المأجور كبيت للدعارة أو لعب الميسر.

وإذا كان المأجور سكنياً، فتضاف لها الحالات الثلاث التالية:

• 1 – الإخلاء لعلة ترك المأجور لمدة تزيد عن السنة، (يجب أن يدل الترك عن الاستغناء عن المأجور).
• 2 – الإخلاء لعلة تملك المستأجر داراً صالحة للسكن.
• 3 – الإخلاء لعلة السكنى (ضمن شروط صارمة).

في العقارات السكنية منح القانون للمالك ميزة إنهاء العلاقة الإيجارية مقابل دفع 40% من ثمن المأجور للمستأجر.

في العقارات غير السكنية منح القانون للمالك حق الأفضلية حين بيع فروغ متجره بقبض 10% من قيمة المبيع، أو دفع 90% من ثمن المبيع واسترداد المأجور.

أما بالنسبة للعقارات المؤجرة للجهات العامة والخاضعة للتمديد الحكمي، فيحق للمالك اعتبارا من تاريخ الأول من كانون الثاني عام 2018، طلب إنهاء العلاقة الإيجارية مقابل دفع 40% من قيمة المأجور، باستثناء المدارس التي تحتاج لموافقة الجهة التابعة لها المدرسة على إنهاء العلاقة الإيجارية.

والله الموفق....