سوابق قضائية في عقد إيجار - هلاك مأجور - إنفساخ

بقلم القاضي حسين أحمد / سوريا

عموما تحدثنا فيما سبق من أجزاء من هذا البحث عن موضوع إنفساخ العلاقة اﻹيحارية ، بسبب الهلاك الكلي للمأجور.

كما تحدثنا عن معالجة المشرع اللبناني لهذا الموضوع ، على اعتبار أن لبنان تعرض لما يشبه ما تعرضت له سورية في هذا الخصوص.

ونحن اليوم سنتحدث عن سوابق قضائية حصلت في سورية ، مما يتعلق بالواقعة موضوع البحث.

فأيام حرب تشرين ، تعرض حي الشركسية في مدينة دمشق ، للقصف من قبل الطيران الحربي الأسرائيلي ، وحصل ذلك تحديدا في يوم 9 / 10 / 1973 مما أدى إلى تهدم بناء بكل ما فيه من طوابق ، وكان في بعض دور هذا البناء مستأجرين ، ومعلوم أنه ومن حيث المبدأ القانوني ، بمثل هذا الهلاك تنفسخ العلاقة الإيجارية ، دونما حاجة إلى إعذار ، ودون حكم قضائي ، ودون تعويض.

ولكن وبتاريخ 13 / 11 / 1973 صدر القرار الجمهوري ذي الرقم ( 120 ) حيث تم بموجبه تأليف لجنة مهمتها إعادة إعمار هذه الدور التي تعرضت للقصف الجوي في محافظة مدينة دمشق ، واستثنيت أعمال هذه اللجنة من جميع القوانين الأنظمة النافذة ، كما قضى القرار بأن توضع المبالغ اللازمة تباعا تحت تصرف اللجنة ، بقرارات تصدر عن رئيس الوزراء ، كما ألزم هذا القرار اللجنة بإنجاز أعمالها خلال سنة واحدة من تاريخه.

وقد تمت فيما بعد إعادة إعمار هذا العقار ، وكان ذلك بمعونة من الدولة ، وعندما حاول أحد المستأجرين العودة إلى الماجور ، حال بينه وبين ذلك ، معارضة شديدة من المؤجر ، فتم عرض الأمر على القضاء.

وبالمحصلة قضت غرفة الإيجار والأحوال المدنية في محكمة النقض ، وبتاريخ 8 / 2 / 19766 بحكم لمصلحة المستأجر جاء فيه التالي :

( إن هلاك المأجور هلاكا كليا لا يؤدي إلى 

إنفساخ عقد الإيجار ، من تلقاء ذاته ، وذلك 

في حالة إعادة البناء على نفقة غير المالك )

وفد أسست محكمة النقض قرارها في ذلك على أن الغاية من أحكام المادة ( 537 ) من القانون المدني ، هي الحيلولة دون إرهاق المؤجر والمستأجر ، وليس غايتها مساعدة المالك على التحلل من عقد الإيجار ، وإن مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة ، هي التي تنظم هذه الحالة الخاصة ، لإنتفاء النص عليها في القانون المدني ، وقانون الإيجارات ، وفي مبادئ الشريعة الإسلامية.

كما أصدرت نفس الغرفة قرارا مماثلا أخر ، وذلك بتاريخ 17 / 3 / 19777 اعتمدت فيه على نفس الحجج القانونية.

ولكن هذا المذهب الذي ذهبته محكمة النقض ، لاقى الكثير من النقد القانوني ، مما لا مجال للخوض فيه ها هنا ، ولكن من الممكن أن نلخص هذا النقد بالتالي :

المذهب تعرض للنقد ، لأنه اعتمد على حجة عدم وجود نص قانوني ، أو قاعدة شرعية إسلامية ، يعالجان الحالة موضوع البحث ، وذلك للوصول إلى هذا الحكم.

فالنص موجود وهو نص المادة ( 5377 ) من القانون المدني ، وكذلك القاعدة الشرعية موجودة ، وفق ما مر معنا خلال هذا البحث ، وهذا النهج ، كانت الغاية منه التهرب من تطبيق النص القانوني أو الحكم الشرعي ، للوصول إلى تطبيق مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة ، على اعتبار أن القانون المدني ، وكما هو معلوم أجاز الاعتماد عليهما ، في حالة عدم وجود النص القانوني أو توفر القاعدة الشرعية.