بحث مفهوم وحالات انتهاء الايجار

اشارت المواد ٧٧٩ و ٧٨٠ و ٧٨١ من القانون المدني العراقي الى مسأله انتهاء الاجره بالنسبة لعقد الايجار.

-حيث ان عقد الايجار ينتهي بانتهاء المده المحددة في العقد دون حاجه الى تنبيه بالاخلاء ، ما لم يكن مشترطا في العقد ان الايجار يمتد الى مده اخرى محدده او غير محدده عند عدم التنبيه بالاخلاء في ميعاد معين قبل انقضاء مده الايجار .

فإذا لم تحدد مده الايجار او كان العقد لمده غير محدده فيعتبر الايجار منعقدا للمده المحددة لدفع الاجره وينتهي بانقضاء هذه المده بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه المتعاقد الاخر .

فمثلا: في المساكن اذا كانت المده المحددة لدفع الاجره شهرين او اكثر يكون التنبيه قبل نهايتها بشهر واحد فإذا كانت المده اقل من ذلك كان التنبيه قبل نصفها الأخير.

-اذا انتهى عقد الايجار وبقي المستأجر منتفعا بالمأجور بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الاولى ولكن لمده غير محدده .

- ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجارا جديدا لا مجرد امتدادا للإيجار الأصلي .

-اذا نبه احد الطرفين الاخر بالاخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعا بالمأجور بعد انتهاء الايجار ، فلا يفترض ان الايجار قد تجدد ، مالم يقم الدليل على عكس ذلك ، ويجبر المستأجر على الاخلاء ويلزمه اجر المثل عن المده التي بقي فيها منتفعا بالمأجور مع التعويض ان كان له محل. (٧٨١)ق.م 

- اما اذا طلب المؤجر بعد انقضاء المده من المستأجر زياده الأجر المسمى وعين تلك الزياده وطلب منه قبولها او الاخلاء فسكت المستأجر ، فأن سكوته يعتبر رضا وقبولًا للزياده من اول المده التي اعقبت الاجاره الاولى .

سؤال : هل انتقال ملكيه المأجور الى شخص اخر غير المؤجر تكون سببا في انتهاء عقد الايجار؟

الماده ٧٨٦ من القانون المدني العراقي أجابت على هذا السؤال فبينت ان ملكيه المأجور اذا انتقلت الى شخص اخر فلا يكون الايجار نافذا في حقه اذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي ترتب عليه انتقال الملكيه .

ولمن انتقلت اليه الملكيه ان يتمسك بعقد الايجار حتى لو كان هذا العقد غير نافذ في حقه.

ولا يجوز لمن انتقلت اليه ملكيه المأجور ولم يكن الايجار نافذا في حقه ان يجبر المستأجر على الاخلاء الأبعد التنبيه عليه بذلك .

سؤال: ماذا لو طالب المالك الجديد المستأجر بالاخلاء قبل انقضاء الايجار ؟

نعم يجوز له ذلك بعد التنبيه بالاخلاء ويكون المؤجر( المالك القديم) ملزما بتعويض المستأجر ما لم يتفق على غير ذلك، ولا يجبر المستأجر على الاخلاء الأبعد ان يتقاضى التعويض من المؤجر او من المالك الجديد نيابه عن المؤجر او الا بعد ان يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض .

سؤال: هل يجوز للمستأجر ان يتمسك بالاجره المعجلة التي دفعها للمؤجر على من انتقلت اليه الملكيه؟

لا يجوز ذلك اذا ثبت ان هذا المستأجر وقت الدفع كان يعلم بأنتقال الملكيه او كان يستطيع ان يعلم به فإذا عجز من انتقلت اليه الملكيه عن الاثبات فلا يكون له الا الرجوع على المؤجر .