شبكة القانونيين العرب شبكة القانونيين العرب
random

احدث المواضيع

random
جاري التحميل ...

الجديد في قانون الإيجارات الاخير


الجديد في قانون الإيجارات الاخير
قانون الإيجارات الاخير
قانون الإيجارات الاخير

الجديد في قانون الإيجارات الأخير (1) 


***************************
منح القانون الجديد المالك الحاصل على حكم مكتسب الدرجة القطعية قبل نفاذه، بإنهاء العلاقة الإيجارية مقابل دفع نسبة الـ 40% للمستأجر، مهلة ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ نفاذ أحكامه لإيداع الحكم مع مبلغ التعويض في دائرة التنفيذ، تحت طائلة اعتباره متنازلاً عن الحكم، ولا يحق له إقامة دعوى جديدة بإنهاء العلاقة الإيجارية قبل انقضاء ثلاث سنوات.
مع التنويه أن موعد بدء سريان مهلة نفاذ أحكام هذا القانون ليس من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، أو من تاريخ صدوره، كما يعتقد العديد من رجال القانون، وإنما يختلف من محافظة لأخرى، حيث يسري في مدينة دمشق من تاريخ استلام الجريدة الرسمية من قبل رئاسة ديوان مجلس الوزراء، أما في باقي المحافظات فيسري من تاريخ استلام الجريدة الرسمية من قبل رئاسة ديوان المحافظة، حسب المادة 7 من القانون رقم / 5 / تاريخ 23 آذار2004 المتضمن ((نظام النشر بالجريدة الرسمية)).
وقد أقر القانون الجديد هذا المبدأ أيضاً بحق المالك الذي يحصل على حكم بإنهاء العلاقة الإيجارية، بوجوب إيداع الحكم لدى دائرة التنفيذ خلال ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ اكتسابه الدرجة القطعية.
وبوجوب وضع مبلغ التعويض المحكوم به للمستأجر في ميعاد لا يتجاوز الثلاثين يوماً من تاريخ تبليغ الإخطار التنفيذي.
وفي حال تخلفه عن المواعيد المذكورة يعتبر متنازلاً عن الحكم، ولا يحق له إقامة دعوى جديدة قبل انقضاء ثلاث سنوات على تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية.
كما منح القانون مهلة شهر للمستأجر لتسليم العقار للمالك تبدأ من تاريخ إيداع مبلغ التعويض في صندوق دائرة التنفيذ.
كما اعتبر القانون الجديد أن الطعن بالنقض في قضايا إنهاء العلاقة الإيجارية يوقف التنفيذ بعدما كان هذا الحكم يقتصر على قضايا التخلية فقط.

الجديد في قانون الإيجارات الأخير (2)

***************************
إنهاء العلاقة الإيجارية للعقارات المؤجرة لأغراض تجارية (الفروغ),,,,
خطا القانون الجديد خطوة متواضعة جداً وغير كافية، نحو تصفية العلاقة الإيجارية وتعويض المالك، للعقارات المؤجرة لأغراض تجارية قبل سريان أحكام القانون 10 للعام 2006 والتي تعرف باسم (الفروغ)، وقام بتقنين وتشريع ما اشتهر بين الناس باسم الـ (الرضوة).
وتعتبر خطوة متواضعة وغير كافية بسبب الظلم الكبير الواقع على المالك الذي يباع فروغ عقاره كمتجر بمئات الملايين، في حين أنه يتقاضى كمالك رقبة العقار أجرة سنوية لا تتعدى بضعة آلاف من الليرات، مع الأخذ بالاعتبار أنه حينما قام بتأجير العقار لأول مرة، لم يكن يحق له تقاضي بدل الفروغ لأنه لا يبيع متجر، وإذا أراد بيع الرقبة فلا يتجاوز سعرها في أحسن الأحوال الـعشرة بالمائة من سعر العقار شاغراً.
فنص القانون الجديد على علاج لهذه الحالة قريباً من أحكام الشفعة، فإذا أراد المستأجر بيع المتجر، يجب عليه قبل إبرام العقد مع الشاري إبلاغ المالك بالبيع وإعلامه بالثمن المعروض عليه، وللمالك خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبلغه الخيار في:
1) قبض نسبة 10 بالمئة من الثمن المعروض مقابل موافقته على البيع.
2) أو في إبداء رغبته بالشراء بالسعر المذكور بالتبليغ مخصوماً منه نسبة 10 بالمئة، حيث يضع الثمن لمصلحة المستأجر في صندوق دائرة التنفيذ وفق أحكام العرض والإيداع المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات
ويكون هذا الإيداع مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسلمه العقار المؤجر.
وفي حال لم يبد المالك أي ردّ خلال المدة المنصوص عنها يجوز للمستأجر البيع للغير مع التزامه بأن يؤدي للمالك نسبة 10 بالمئة من الثمن الحقيقي.
وحتى يشجع الأطراف على ذكر الثمن الحقيقي للمبيع في الخطاب الموجه من المستأجر وفي العرض والإيداع، بدون تحمل تبعات ضريبية باهظة، راعى القانون الجديد أحكام الصورية المنتشرة بين الناس لإخفاء الثمن الحقيقي للمبيع، تهرباً من دفع هذه الضرائب، فنص على أنه يبقى هذا البيع خاضعاً لاستيفاء الرسوم المالية حسب قيمة العقار المقدرة لدى الدوائر المالية وهي متدنية بطبيعة الحال.
وفي حال كان العقار المؤجر مثقل بحق انتفاع فقد نص القانون الجديد على أن الحق بتقاضي نسبة 10 بالمئة، أو بأفضلية الشراء، محصور بالمنتفع وليس مالك الرقبة.
كما تناول القانون حالة إدخال شريك في المأجور فنص أيضاً على وجوب تبليغ المالك وحقه بأفضلية الدخول كشريك أو تقاضي نسبة الـ 10% بالإضافة لطلب تخمين المأجور فوراً.
وقد نص القانون في حال كانت ملكية المأجور شائعة بين عدة مالكين، فيجب على المستأجر البائع تبليغ الأغلبية التي تملك 75% من العقار إذا كانت ترغب ممارسة حق الأفضلية.
هذه هي الأحكام التي استحدثها القانون الجديد لحل هذه المشكلة الباقية من عهود قوانين الإيجارات السابقة،
وفي الواقع قلنا عنها إنها خطوة متواضعة وغير كافية، لأنها بقيت رهناً بمشيئة وإرادة المستأجر يتم اللجوء لها متى خطر على باله بيع المتجر، وكان من الأفضل برأينا إعطاء دور إيجابي للمالك أيضاً في إنهاء هذه العلاقة بحيث يعرب عن رغبته بشراء المتجر قبل مدة كافية ولتكن سنة أو أكثر على سبيل المثال.
فضلاً عن ذلك فإن النسبة المخصصة للمالك كتعويض أو أفضلية شراء والمقدرة بـ 10% متدنيّة أيضاً برأينا ومجحفة بحق المالك، وربما كانت نسبة الربع أو 20% منطقية أكثر.
وسنتابع في الجزء الثالث إن شاء الله العيوب التي تكتنف هذا النص المستحدث.

الجديد في قانون الإيجارات الأخير (3)

***************************
تعقيب هام من الأستاذ المستشار "كمال جنّيات" رئيس لجنة إعداد قانون الإيجارات.......
تفضل المستشار كمال بيك بإبداء تعقيب قيّم هام أماط فيه اللثام عن الملابسات والخلفيات التي تقف خلف مقدار نسبة الـ 10% التي أقرها القانون للمالك كتعويض عند بيع الفروغ،
وتحدث عن مقاومة الفعاليات الاقتصادية الشديدة لإقرار هذا المبدأ، وكيف أن حسَّ العدالة المرهف لإنصاف المالك ولو قليلاً دفع اللجنة والسيد وزير العدل لإقرار هذا الحكم، بالإضافة لإبدائه توضيحات وآراء أخرى قيّمة.
ونحن إذ نثمّن عالياً هذه البادرة الكريمة للمستشار كمال بيك، وهي بالطبع ليست غريبة عن سجاياه وخلفيته القانونية العميقة، ونعتبرها بمثابة مذكرة إيضاحية، أو أسباباً موجبة لهذه الجزئية من القانون، نسمح لأنفسنا بنشر التعقيب بحرفيته على الملأ، تعميماً للفائدة القانونية، وبغرض الإحاطة الغنيّة بالملابسات التي تحيط صدور القوانين الرئيسيّة، مع تمنياتنا على الأستاذ كمال بيك مواكبة التعليقات والاستفسارات الناجمة عن القانون وإبداء تعقيبه الثمين عليها،
مع فائق التقدير والاحترام لشخصه الكريم ولأعضاء اللجنة الموقرة.
----------------------------------
أستاذ عارف:
أشكرك لملاحظاتك القيّمة ولكن اسمح لي كرئيس للجنة اعداد القانون الذي نحن بصدده أن أوضح إننا في جلسات المناقشة بذلنا الجهد الكبير طوال ما يقارب السنة لإعادة التوازن نوعاً ما للقانون، أقله رفع الغبن عن المالك في مجال العقود الممتدة المدّة،
وكنا قد طرحنا فقرة للنقاش حول إنهاء العلاقة الإيجارية في المحلات التجارية كما هو حال دور السكن مع مراعاة أن يكون البدل من (٧٠/٨٠) بالمئة تدفع لمالك الفروع وبالقيمة الرائجة مع تقديرنا بأن هذه النسبة ظالمة للمالك.
وطرحنا الأمر على الفعاليات الاقتصادية والتجارية والصناعية بما في ذلك بعض النماذج التي يعنيها الأمر من المواطنين بقصد استنساب كل الآراء بشكل يحقق معه المالك حلمه باستعادة عقاره كاملا، وبشكل يمكن أن نفرغ من العقود الممتدة المدّة خلال أعوام فيما لو رغب الأطراف إنهاء العلاقات الإيجارية سالفة الذكر،
ولكن فوجئنا كلجنة وكرئيس لها بهجوم شرس من تلك الفعاليات واعتراضات منعتنا من المضي في المشروع، مع الأخذ بعين الاعتبار تأثير تلك الفعاليات على ولادة المشروع، وتمسكهم بمبرراتهم التي يرونها حق لهم فقط، وبأنهم هم من صنع تلك العناصر للمتجر، ولا يحق لأحدهم بيعها،
وكلنا يعلم تأثير طبقة التجار والصناعيين في ولادة هكذا مشروع من عدمه، وأردنا تأجيل الأمر عسى نصل لظروف أفضل في ولادة هذا المشروع.
فأردنا تعويض المالك من هذا الحرمان من ولادة المشروع، بإعطائه الحق باستيفاء نسبة العشرة بالمئة وفق التفصيل الوارد في القانون المولود حديثاً.
وأزيدكم علماً أنه حتى النسبة التي توصلنا اليها واجهت اعتراضاً كبيراً من الفعاليات ذاتها بحجة أن الفروغ ملكاً لهم، ولا يجوز لأحد أن يقاسمهم به ومتجاهلين أن الفروغ وإن تعلق بعناصر إلا أن العقار يبقى جزءً من هذا الفروغ، وبأن المالك ابتداء لم يقبض بدل الفروغ في غالبية العقود، وتم الضغط في محاولة لتخفيض النسبة حتى الواحد بالمئة، لكن إصرارنا والسيد وزير العدل مشكوراً حال دون التعديل،
وأظنها نسبة تفي بالغرض مع انعدام وجود هكذا حق للمالك سابقا مع ملاحظة أن كل البيوع اللاحقة يجوز للمالك استحقاق هذه النسبة منها،
وأزيدكم أن عمل اللجنة كان متميزاً، ولم يصدر القانون قبل أن يعرض على الشرائح المتعددة والفعاليات، بما فيها قضاة محكمة النقض وإدارة التشريع والتفتيش القضائي والأكاديميين من أساتذة الجامعات والدوائر القانونية في الوزارات المختصة وتوجيهات السيد وزير العدل،
ويبقى جديد القانون قليلاً لأن الغرض من عمل اللجنة جمع الاجتهاد المتناثر الناتج عن التخبط وعدم الانسجام في تفسير النصوص بقصد توحيده، وذلك من خلال تعديل بعض الصيغ في النص القديم بشكل لا يحتمل التأويل والاجتهاد في مورد النص وبطريقة يمكن معها استقامة الأحكام وتوحيدها.
وأخيرا أقول:
إن تحقيق العدالة في إعداد مشروع قانون يبقى نسبياً من وجهة نظر كل طرف، فالطرف الذي يجد نفسه مغبوناً من وراء نص معين، ترى الطرف الآخر على النقيض، يجد نفسه مستفيداً، وبأنه العدل الحق،
وذلك يتأتى من أن الفرد ينظر للقوانين من معياره الشخصي فقط وليس بمعيار المصلحة العامة، وتوازن الحقوق ما استطعنا،
ومجددا شكرًا لجهدكم المبذول. والله ولي التوفيق.
القاضي كمال جنيّات - رئيس لجنة تعديل قانون الايجار.

الجديد في قانون الإيجارات الأخير (4)

***************************
من أهم الأحكام الجديدة التي أتى بها قانون الإيجار، منح رئيس التنفيذ سلطة تحصيل الأجرة التي قصر المستأجر بدفعها مباشرة بدون الحاجة لحكم قضائي.
وفي الواقع هذا الحكم أتى لمعالجة مشكلة المؤجر الذي يبرم عقد إيجار لمدة طويلة (عدة سنوات) بدون أن يقبض الأجرة سلفاً عن كامل المدة المذكورة بالعقد، 
حيث كثيراً ما نصادف تاجراً يعتزم تأسيس متجر أو منشأة سياحية ويحتاج وقتاً طويلاً للتأسيس والشهرة وجني الأرباح، فيرغب باستئجار العقار لمدة قد تصل لخمس سنوات مثلاً، ولا يعقل أن يدفع الأجرة سلفاً عن هذه المدة لأنها تعتبر مبلغاً باهظاً يؤثر سلباً على الجدوى الاقتصادية للمشروع، بينما يخشى المالك إبرام العقد لهذه المدة الطويلة ويجازف باحتمال الامتناع عن دفع الأجرة المستحقة في مواعيدها، فيضطر للمراجعة القضائية المضنية والمكلفة مادياً، ناهيك عن صورية الأجرة التي تذكر بالعقد عادة، والتي قد يتمسك بها المستأجر بمواجهته، فيضطر لانتظار انتهاء مدة العقد ليستلم عقاره ويخسر مردود العقار عن هذه الفترة الطويلة، فأتي القانون الجديد بها الحل المنطقي لهذه المشكلة.
ولكـن,,,,
هذا الحل المنطقي والمبدع سيصطدم بالعقبة التي يعرفها رجال القانون جيداً، وهي السلطة المحدودة والضيقة التي يتمتع بها قاضي التنفيذ، والتي مهما حاول المشرع التحلي بالمرونة فيها لا يمكن أن تصل لسلطة قاضي الحكم، لأنه يفصل في جميع الطلبات التنفيذية بالاستناد إلى أوراق الملف بدون دعوة الخصوم (المادة 277/ 1 أصول محاكمات)،
فالمشكلة القانونية في هذه الحالة إذن بعدم سماح القانون لرئيس التنفيذ دعوة الأطراف للمثول أمامه والبتّ بالطلبات بمواجهتهم.
فإذا ما طلب المؤجر من رئيس التنفيذ تحصيل الأجور المذكورة بالعقد فردّ المستأجر بأنه دفع الأجرة واحتكم لذمة المؤجر بتوجيه اليمين الحاسمة له، أو أبرز إيصال قبض أجرة مذيل بتوقيع المؤجر يحتوي عبارات حمّالة أوجه أو تقبل التأويل، أو قال المؤجر بأن الإيصال مزور !!
فرئيس التنفيذ في هذه الحالات لا يملك حق توجيه اليمين الحاسمة، ولا تفسير عبارات الإيصال الغامضة، ولا إجراء خبرة فنية بالتزوير، وبالتالي سيجد نفسه مضطراً لتوجيه الخصوم مراجعة القضاء.
في الواقع بإمكان المؤجر تلافي هذه المخاطر بسهولة نسبية بأن يشترط بمتن العقد تسديد الأجرة عند حلول الأجل بحوالة بريدية رسمية، فيأمن لنفسه الطوارئ التي قد يصطدم بها في دائرة التنفيذ.
وبرأيي لا يمكن النعي على المشرع ترك هذه الثغرة دون معالجة، بالنظر لدقة وحساسية أية آلية قانونية يمكن أن يضعها للتثبت من تسديد الأجرة،
فإذا ما نص مثلاً على اعتبار الحوالة البريدية، أو العرض والإيداع هي الدليل المقبول لإثبات تسديد الأجرة، فهذا يعتبر تضييقاً يحدُّ من حرية الناس في اختيار وسائل أخرى تناسبهم أكثر، فضلاً عن الأعباء المادية الإضافية التي قد تثقل كاهلهم.
وبالتالي لابد من الاعتراف أن هذا المبدأ الذي أقره المشرع يعتبر خطوة بنّاءة وإيجابية تساهم بحل مشكلة جديّة تعترض المتعاقدين عادة، فضلاً عن أنها تخفف كثيراً من مرض الصورية المتفشي في تحديد بدل الإيجار بالعقد.

الجديد في قانون الإيجارات الأخير (5)

***************************
قام قانون الإيجارات الجديد بعملية تطوير وتحسين واسعة للنص الناظم لدعوى إنهاء العلاقة الإيجارية للعقارات السكنية مقابل منح تعويض الـ 40% من قيمة المنزل للمستأجر، فجعلها أكثر وضوحاً وأزال اللبس والارتباك الذي كان يكتنف بعض جوانب هذه الدعوى، وقد قام في الواقع بتقنين ما استقر عليه أغلب الاجتهاد القضائي وحسم الاختلاف بينها، وذلك على النحو التالي:
1) وضع القانون ضوابط واضحة لتقدير قيمة العقار بأن تراعى قيمته في السوق التجارية شاغراً غير مؤجر، بما في ذلك قيمة كافة عناصره المادية والمعنوية، وما يصيبه من قيمة الأرض، وما له من حقوق وما عليه من ارتفاقات، ومؤدى ذلك أن الخبراء باتوا ملزمين بتقدير القيمة الحقيقيّة للعقار حسب السعر الرائج في السوق، وليس قيمة متدنية لم تكن تصل لـ 15% من قيمته الفعلية.
2) نص القانون بالنسبة للعقارات المملوكة على الشيوع فإن الحق بإقامة هذه الدعوى يعود للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع أسهم العقار الشائع. أي الذين يملكون حق الإدارة غير المعتادة للمال الشائع، وبهذه الناحية خالف القانون رأياً محترماً في القانون يعتبر أنه يكفي لرفعها أغلبية 51% باعتبار أن من أعمال الإدارة المعتادة قياساً على تأجير العقار بالأصل، وربما أخذ المشرع بهذه النسبة العالية نظراً للأعباء المادية التي ستثقل كاهل بقية الشركاء على الشيوع بدفع حصتهم من نسبة الـ 40%، بالرغم من أن هذا العبء يعتبر من الأعمال النافعة للعقار نفعاً محضاً.
3) ونص على حق الجهة المدعية في دعوى إنهاء العلاقة الإيجارية بالرجوع على شركائهم في العقار بما يصيب حصة كل منهم من التعويض الذي دفعوه للمستأجر واستيفاؤه منهم إما نقداً أو حسم حصتهم من استثماره مستقبلاً.
4) ونص في حال كان المأجور مثقلاً بحق انتفاع، فإن المنتفع هو صاحب الحق برفع هذه الدعوى، أو من مالك الرقبة في حال إجازته من المنتفع بطلب تدخل بالدعوى.
5) ونص بأن حق رفع هذه الدعوى يعود للمالك في القيد العقاري، أو ورثته بموجب وثيقة حصر إرث، أو المالك بموجب حكم مكتسب الدرجة القطعية.
6) وحسم القانون الخلاف السائد في حال كان المستأجر الأصلي متوفي (وهو حال الغالبية العظمى من هذه الإيجارات الآن) فنص أن هذه الدعوى توجه فقط إلى ورثة المستأجر المقيمين في المأجور عند الوفاة إضافة للوريثة المطلقة أو الأرملة التي عادت للمأجور بعد انتهاء الحياة الزوجية،
مع التنويه بأن المشرع أغفل الاجتهاد القديم المستقر الذي ينص على أن المسافر للخارج بقصد الدراسة أو العمل لا يعتبر قد غادر المأجور،
ولئن كان القانون يرمي من وراء هذا النص تحديد من يستحق التعويض من ورثة المستأجر، غير أنه لا يخفى ما لهذا النص من إشكالات بالنسبة للمدعي في إثبات من هم الورثة المقيمين بالمأجور حين الوفاة والذين قد يجهلهم المالك أصلاً، وخاصة المسافرين منهم، الأمر الذي قد يتسبب بإطالة أمد الدعوى مدة لا يستهان بها قد تصل لسنوات، مما يعتبر معه اختصام جميع الورثة بالنسبة له أسهل من الدخول في هذه المتاهة.

الجديد في قانون الإيجارات الأخير (6)

***************************
تشددٌ وإغفال ...
اعتنق القانون الجديد مذهباً متشدداً للغاية في تحديد المؤجر الذي يحق له تسجيل وتوثيق عقد الإيجار لدى الوحدة الإدارية، فنص في الفقرة /ب/ من المادة /3/ منه أن المؤجر الذي يحق له توثيق العقد لدى البلدية على سبيل الحصر هو:
‌أ. المالك المستقل بموجب القيد العقاري،
‌ب. من يملك غالبية 75% من الأسهم الشائعة،
‌ج. الورثة بموجب وثيقة حصر الإرث، على أن تكون حصصهم الإرثية تتجاوز نسبة الـ 75 %.
‌د. المالك بموجب حكم قضائي مكتسب الدرجة القطعية، شرط أن تكون صحيفة العقار تخلو من إشارة سابقة لإشارته تتعلق بنزاع عيني على العقار.
بداية لابد من التنويه أن هذا النص محصور ومحدد فقط بمن يحق له تسجيل العقد لدى موظف البلدية المختص، ولا يتعلق بصحة عقد الإيجار نفسه، أو بصفة المؤجر، حيث ما تزال تسري عليه الأحكام المنصوص عليها في القانون المدني.
وفي الحقيقة يتضح تشدد المشرع باشتراطه توافر أغلبية الـ 75% من المشتاعين لتسجيل العقد، لأن هذه النسبة هي التي تملك حق الإدارة غير المعتادة وغير المألوفة للعقار كما هو معلوم (المادة 784 مدني)،
بينما عقد الإيجار حتى مدة ثلاث سنوات يعتبر من أعمال الإدارة التي تتطلب أغلبية المالكين العادية التي تملك نسبة 51% من الأسهم فقط (المادة 527 مدني).
إذ إن (عقد الإيجار لا ينشئ إلا التزامات شخصية، فهو من عقود الإدارة لا من عقود التصرف، والإيجار أهم عقود الإدارة، كما أن البيع أهم عقود التصرف)
{السنهوري – الوسيط – ج6 /1 – ص5}
لذلك كان يجدر بالمشرع برأينا أن يراعي ويواكب القواعد العامة في هذه الناحية، وينص على هذه الغالبية بالنسبة للعقود التي تقل مدتها عن ثلاث سنوات، لا سيما إذا أخذنا بالاعتبار أن غالبية عقود الإيجار تبرم لمدة لا تتجاوز عدة أشهر، مما لا يبرر معه هذا التشدد الذي جنح إليه المشرع في هذه الناحية.
أما لجهة الإغفال، فقد تجاهل القانون عند تعداد المؤجرين آنف الذكر، شريحتين هامّتين يحق لهما إبرام الإيجار أيضاً، هما:
1 - المنتفع بالعقار الذي يتمتع بحق استغلاله، والاستغلال يعني التأجير.
2 – المستأجر نفسه أيضاً، ما لم يكن ممنوعاً من الإيجار بموجب عقد إيجاره، ذلك أن الفقه القانون يعتبره بمثابة المنتفع بالعقار أيضاً فيقول:
(للمستأجر أن يؤجر العين من الباطن ويكون الإيجار واقعاً على حقه الشخصي المستمد من عقد الإيجار الأصلي. والأصل في ذلك أن المستأجر، كالمنتفع، له أن يتصرف في حقه الثابت بموجب عقد الإيجار الأصلي)
{السنهوري – الوسيط – ج6 /1 – ف39}
وربما لهذا السبب وغيره، كان من الأفضل للمشرع عدم تعداد من يحق له تسجيل العقد وترك ذلك للتعليمات التنفيذية لسهولة ومرونة تعديلها.
ومن جهة ثانية لابد من التوضيح أن الشرط الوارد بهذه المادة لجهة وجوب خلو العقار المؤجر من أي إشارة نزاع سابقة على ملكيته تقتصر على حالة توثيق العقد بموجب حكم قضائي قطعي فقط بدليل عبارة (صحيفة العقار المحكوم به للمدعي) وعبارة (أي إشارة نزاع على ملكيته تسبق إشارة المدعي) التي وردت بالنص.
والغاية من هذا المبدأ منع التلاعب المعروف الذي يمكن حدوثه في هذه الحالة، ولكن السؤال الذي يطرحه النص، ولا يمكن تجاهله هو:
هل يستطيع موظف البلدية المناط به توثيق العقود، تمييز الإشارة السابقة التي تتعلق بعين العقار؟؟ ومن هو المرجع للفصل بالخلاف الذي قد ينجم عند تطبيق هذا الحكم؟؟
ربما كان يجدر بالمشرع تلافي هذه الثغرة الجسيمة في القانون !!
وفي هذا الصدد لا يفوتنا الإشارة لسوء صياغة مؤسف لهذه المادة، حيث لم يوفق المشرع بالتعداد الوارد بالنص للجهات المسجل فيها العقار غير السجل العقاري وكان يكفي أن يذكر عبارة كافية ومختصرة للغاية وهي (المالك في القيد العقاري)، ويترك للتعليمات التنفيذية بيان الجهات المختلفة المسجل فيها العقار،
كما أن عبارة (أو من يمثلهم قانوناً) التي وردت بالنص لمن يحق لهم تسجيل العقد كان يفترض الاستعاضة عنها بالعبارة التي استخدمها المشرع في القانون المدني وقانون الأحوال الشخصية، وهي (النائب عنهم)،
فمن المعلوم أن النيابة إما أن تكون اتفاقية كالوكالة، أو قانونية كالوصي والولي والمصفي والسنديك .... الخ، وهم الذين عناهم المشرع في هذه الحالة.
وبشكل عام سوء الصياغة ملحوظ في نصوص مختلفة من هذا القانون، وللمفارقة أنه ملحوظ بقوانين الإيجار السابقة له أيضاً !!

عن الكاتب

رشدي عبد الغني رشدي عبد الغني شبكة قانونية عربية تسعى الى نشر الثقافة القانونية بين الاوساط القانونية والمهتمة بالمجال القانوني
يمكنك زيارة موقع الشبكة عبر الرابط التالي: http://www.law-arab.com/
كما يمكنكم زيارة موقع المكتبة القانونية عبر الوصلة : http://legallibrarybooksresearch.law-arab.com/
نتمنى لكم يوم موفق..

اذا أعجبك الموضوع فلماذا تبخل علينا بالردود المشجعة

التعليقات

ابدأ الآن مجاناً مع برنامج المحامي الذكي تفضل بالدخول من هنا



جميع الحقوق محفوظة

شبكة القانونيين العرب

2016