الجديد في قانون الإيجارات الاخير

فنص القانون الجديد على علاج لهذه الحالة قريباً من أحكام الشفعة، فإذا أراد المستأجر بيع المتجر، يجب عليه قبل إبرام العقد مع الشاري إبلاغ المالك بالبيع وإعلامه بالثمن المعروض عليه، وللمالك خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبلغه الخيار في:
1) قبض نسبة 10 بالمئة من الثمن المعروض مقابل موافقته على البيع.
2) أو في إبداء رغبته بالشراء بالسعر المذكور بالتبليغ مخصوماً منه نسبة 10 بالمئة، حيث يضع الثمن لمصلحة المستأجر في صندوق دائرة التنفيذ وفق أحكام العرض والإيداع المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات
ويكون هذا الإيداع مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسلمه العقار المؤجر.
وفي حال لم يبد المالك أي ردّ خلال المدة المنصوص عنها يجوز للمستأجر البيع للغير مع التزامه بأن يؤدي للمالك نسبة 10 بالمئة من الثمن الحقيقي.

وحتى يشجع الأطراف على ذكر الثمن الحقيقي للمبيع في الخطاب الموجه من المستأجر وفي العرض والإيداع، بدون تحمل تبعات ضريبية باهظة، راعى القانون الجديد أحكام الصورية المنتشرة بين الناس لإخفاء الثمن الحقيقي للمبيع، تهرباً من دفع هذه الضرائب، فنص على أنه يبقى هذا البيع خاضعاً لاستيفاء الرسوم المالية حسب قيمة العقار المقدرة لدى الدوائر المالية وهي متدنية بطبيعة الحال.

وفي حال كان العقار المؤجر مثقل بحق انتفاع فقد نص القانون الجديد على أن الحق بتقاضي نسبة 10 بالمئة، أو بأفضلية الشراء، محصور بالمنتفع وليس مالك الرقبة.

كما تناول القانون حالة إدخال شريك في المأجور فنص أيضاً على وجوب تبليغ المالك وحقه بأفضلية الدخول كشريك أو تقاضي نسبة الـ 10% بالإضافة لطلب تخمين المأجور فوراً.

وقد نص القانون في حال كانت ملكية المأجور شائعة بين عدة مالكين، فيجب على المستأجر البائع تبليغ الأغلبية التي تملك 75% من العقار إذا كانت ترغب ممارسة حق الأفضلية.

هذه هي الأحكام التي استحدثها القانون الجديد لحل هذه المشكلة الباقية من عهود قوانين الإيجارات السابقة،
وفي الواقع قلنا عنها إنها خطوة متواضعة وغير كافية، لأنها بقيت رهناً بمشيئة وإرادة المستأجر يتم اللجوء لها متى خطر على باله بيع المتجر، وكان من الأفضل برأينا إعطاء دور إيجابي للمالك أيضاً في إنهاء هذه العلاقة بحيث يعرب عن رغبته بشراء المتجر قبل مدة كافية ولتكن سنة أو أكثر على سبيل المثال.
فضلاً عن ذلك فإن النسبة المخصصة للمالك كتعويض أو أفضلية شراء والمقدرة بـ 10% متدنيّة أيضاً برأينا ومجحفة بحق المالك، وربما كانت نسبة الربع أو 20% منطقية أكثر.
وسنتابع في الجزء الثالث إن شاء الله العيوب التي تكتنف هذا النص المستحدث.

تفضل المستشار كمال بيك بإبداء تعقيب قيّم هام أماط فيه اللثام عن الملابسات والخلفيات التي تقف خلف مقدار نسبة الـ 10% التي أقرها القانون للمالك كتعويض عند بيع الفروغ،
وتحدث عن مقاومة الفعاليات الاقتصادية الشديدة لإقرار هذا المبدأ، وكيف أن حسَّ العدالة المرهف لإنصاف المالك ولو قليلاً دفع اللجنة والسيد وزير العدل لإقرار هذا الحكم، بالإضافة لإبدائه توضيحات وآراء أخرى قيّمة.

ونحن إذ نثمّن عالياً هذه البادرة الكريمة للمستشار كمال بيك، وهي بالطبع ليست غريبة عن سجاياه وخلفيته القانونية العميقة، ونعتبرها بمثابة مذكرة إيضاحية، أو أسباباً موجبة لهذه الجزئية من القانون، نسمح لأنفسنا بنشر التعقيب بحرفيته على الملأ، تعميماً للفائدة القانونية، وبغرض الإحاطة الغنيّة بالملابسات التي تحيط صدور القوانين الرئيسيّة، مع تمنياتنا على الأستاذ كمال بيك مواكبة التعليقات والاستفسارات الناجمة عن القانون وإبداء تعقيبه الثمين عليها،

مع فائق التقدير والاحترام لشخصه الكريم ولأعضاء اللجنة الموقرة.
----------------------------------

أستاذ عارف:
أشكرك لملاحظاتك القيّمة ولكن اسمح لي كرئيس للجنة اعداد القانون الذي نحن بصدده أن أوضح إننا في جلسات المناقشة بذلنا الجهد الكبير طوال ما يقارب السنة لإعادة التوازن نوعاً ما للقانون، أقله رفع الغبن عن المالك في مجال العقود الممتدة المدّة،

وكنا قد طرحنا فقرة للنقاش حول إنهاء العلاقة الإيجارية في المحلات التجارية كما هو حال دور السكن مع مراعاة أن يكون البدل من (٧٠/٨٠) بالمئة تدفع لمالك الفروع وبالقيمة الرائجة مع تقديرنا بأن هذه النسبة ظالمة للمالك.
وطرحنا الأمر على الفعاليات الاقتصادية والتجارية والصناعية بما في ذلك بعض النماذج التي يعنيها الأمر من المواطنين بقصد استنساب كل الآراء بشكل يحقق معه المالك حلمه باستعادة عقاره كاملا، وبشكل يمكن أن نفرغ من العقود الممتدة المدّة خلال أعوام فيما لو رغب الأطراف إنهاء العلاقات الإيجارية سالفة الذكر،
ولكن فوجئنا كلجنة وكرئيس لها بهجوم شرس من تلك الفعاليات واعتراضات منعتنا من المضي في المشروع، مع الأخذ بعين الاعتبار تأثير تلك الفعاليات على ولادة المشروع، وتمسكهم بمبرراتهم التي يرونها حق لهم فقط، وبأنهم هم من صنع تلك العناصر للمتجر، ولا يحق لأحدهم بيعها،

وكلنا يعلم تأثير طبقة التجار والصناعيين في ولادة هكذا مشروع من عدمه، وأردنا تأجيل الأمر عسى نصل لظروف أفضل في ولادة هذا المشروع.
فأردنا تعويض المالك من هذا الحرمان من ولادة المشروع، بإعطائه الحق باستيفاء نسبة العشرة بالمئة وفق التفصيل الوارد في القانون المولود حديثاً.

وأزيدكم علماً أنه حتى النسبة التي توصلنا اليها واجهت اعتراضاً كبيراً من الفعاليات ذاتها بحجة أن الفروغ ملكاً لهم، ولا يجوز لأحد أن يقاسمهم به ومتجاهلين أن الفروغ وإن تعلق بعناصر إلا أن العقار يبقى جزءً من هذا الفروغ، وبأن المالك ابتداء لم يقبض بدل الفروغ في غالبية العقود، وتم الضغط في محاولة لتخفيض النسبة حتى الواحد بالمئة، لكن إصرارنا والسيد وزير العدل مشكوراً حال دون التعديل،
وأظنها نسبة تفي بالغرض مع انعدام وجود هكذا حق للمالك سابقا مع ملاحظة أن كل البيوع اللاحقة يجوز للمالك استحقاق هذه النسبة منها،

وأزيدكم أن عمل اللجنة كان متميزاً، ولم يصدر القانون قبل أن يعرض على الشرائح المتعددة والفعاليات، بما فيها قضاة محكمة النقض وإدارة التشريع والتفتيش القضائي والأكاديميين من أساتذة الجامعات والدوائر القانونية في الوزارات المختصة وتوجيهات السيد وزير العدل،

ويبقى جديد القانون قليلاً لأن الغرض من عمل اللجنة جمع الاجتهاد المتناثر الناتج عن التخبط وعدم الانسجام في تفسير النصوص بقصد توحيده، وذلك من خلال تعديل بعض الصيغ في النص القديم بشكل لا يحتمل التأويل والاجتهاد في مورد النص وبطريقة يمكن معها استقامة الأحكام وتوحيدها.

وأخيرا أقول:

إن تحقيق العدالة في إعداد مشروع قانون يبقى نسبياً من وجهة نظر كل طرف، فالطرف الذي يجد نفسه مغبوناً من وراء نص معين، ترى الطرف الآخر على النقيض، يجد نفسه مستفيداً، وبأنه العدل الحق،
وذلك يتأتى من أن الفرد ينظر للقوانين من معياره الشخصي فقط وليس بمعيار المصلحة العامة، وتوازن الحقوق ما استطعنا،
ومجددا شكرًا لجهدكم المبذول. والله ولي التوفيق.

القاضي كمال جنيّات - رئيس لجنة تعديل قانون الايجار.